Оспаривание кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость определяется ГБУ субъекта и влияет на налог на имущество (ст. 403 НК РФ) и земельный налог (ст. 390 НК РФ). Если стоимость завышена, физлицо платит больше налога, чем должно. С 2023 года досудебный порядок обязателен: сначала заявление в ГБУ, затем — при отказе — административный иск в суд.
Когда применяется: кадастровая стоимость объекта (квартиры, дома, участка) завышена по сравнению с рыночной, что увеличивает налог на имущество или земельный налог.
Два этапа: 1) заявление в ГБУ (обязательный досудебный); 2) административный иск в суд (глава 25 КАС РФ).
Срок подачи: в ГБУ — в период применения оспариваемой стоимости; в суд — 3 месяца со дня, когда стало известно о решении ГБУ.
Срок рассмотрения: ГБУ — 30 дней (ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ); суд — по общим правилам КАС РФ.
Нормы: ст. 22, 22.1 ФЗ № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»; глава 25 КАС РФ.
Кому подходит этот инструмент
- Собственник квартиры, дома или земельного участка, который считает кадастровую стоимость завышенной по сравнению с рыночной.
- Физлицо, обнаружившее ошибку в характеристиках объекта (площадь, назначение, год постройки), повлиявшую на кадастровую стоимость.
- Налогоплательщик, который хочет снизить налог на имущество или земельный налог через пересмотр кадастровой стоимости.
Когда этот инструмент не подходит
- Ошибка в налоговом уведомлении (неверная ставка, период, льгота): подайте заявление о перерасчёте (dosud-03).
- Нужна налоговая льгота (пенсионер, инвалид): подайте заявление о льготе (dosud-04).
- Объект разрушен, а налог продолжает начисляться: подайте заявление о гибели объекта (dosud-08).
- ГБУ уже отказало и 3 месяца на иск истекли: обратитесь за юридической консультацией для оценки возможности восстановления срока.
Что подготовить перед подачей
- Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости (через Росреестр или Госуслуги) — подтвердит текущую стоимость и дату определения.
- Получите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на дату определения кадастровой (если основание — установление рыночной).
- Подготовьте правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН о праве, свидетельство).
- Определите ГБУ по кадастровой оценке вашего субъекта (название и адрес на сайте Росреестра).
- Рассчитайте экономию: разница КС и рыночной × ставка налога × количество лет — это обоснование целесообразности оспаривания.
Какие доказательства нужны
| Основание оспаривания | Обязательные документы | Дополнительно |
|---|---|---|
| Установление рыночной стоимости (п. 2 ч. 1 ст. 22) | Выписка ЕГРН о КС, отчёт оценщика, правоустанавливающие документы | Расчёт экономии на налоге |
| Исправление ошибки (п. 1 ч. 1 ст. 22) | Выписка ЕГРН о КС, документы с правильными характеристиками (техплан, проект) | Технический паспорт БТИ |
Два основания для оспаривания
| Основание | Суть | Что нужно |
|---|---|---|
| Установление рыночной стоимости (п. 2 ч. 1 ст. 22) | Кадастровая выше рыночной — просите установить стоимость в размере рыночной | Отчёт оценщика о рыночной стоимости |
| Исправление ошибки (п. 1 ч. 1 ст. 22) | Ошибка в характеристиках объекта (площадь, назначение, год постройки) | Документы, подтверждающие правильные характеристики |
Когда заявление в ИФНС не решит вопрос
Оспаривание кадастровой стоимости — это не обращение в ИФНС. Заявление подаётся в ГБУ по кадастровой оценке субъекта (не в ИФНС). ИФНС не пересматривает кадастровую стоимость — она только применяет её для расчёта налога. Если ГБУ отказало — следующий шаг: административный иск в суд субъекта (глава 25 КАС РФ).
Версия шаблона: актуализирована на 17.06.2026. Перед подачей проверьте действующую редакцию ФЗ № 237-ФЗ, актуальную кадастровую стоимость объекта в ЕГРН и наименование ГБУ вашего субъекта.
Проверить перед подачей
- Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости — сверьте текущую стоимость и дату её определения.
- Убедитесь, что отчёт оценщика составлен на дату определения кадастровой стоимости (не на текущую дату).
- Определите правильное ГБУ вашего субъекта — заявление подаётся туда, не в ИФНС.
- Проверьте, что кадастровая стоимость действительно применяется: стоимость может быть уже пересмотрена ГБУ в рамках очередной оценки.
- Приложите правоустанавливающие документы (выписку ЕГРН о праве, свидетельство о собственности).
- Рассчитайте экономическую целесообразность: стоимость отчёта оценщика vs экономия на налоге за 3–5 лет.
- Сохраните доказательство подачи заявления: почтовая опись, штамп ГБУ на копии или квитанция электронной отправки.
Шаблон заявления в ГБУ об установлении рыночной стоимости
В ГБУ «[НАИМЕНОВАНИЕ УЧРЕЖДЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СУБЪЕКТА]»
[АДРЕС ГБУ]
от [ФИО]
ИНН: [ИНН]
Адрес: [АДРЕС]
Телефон: [ТЕЛЕФОН]
ЗАЯВЛЕНИЕ
об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости
в размере его рыночной стоимости
На основании ст. 22, 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ
«О государственной кадастровой оценке» прошу установить кадастровую
стоимость следующего объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
1. Сведения об объекте недвижимости
Вид объекта: [квартира / жилой дом / земельный участок / иное]
Кадастровый номер: [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР]
Адрес объекта: [АДРЕС ОБЪЕКТА]
Площадь: [ПЛОЩАДЬ]
2. Кадастровая и рыночная стоимость
Кадастровая стоимость по ЕГРН: [СУММА] руб.
Дата определения кадастровой стоимости: [ДАТА]
Рыночная стоимость (по отчёту оценщика): [СУММА] руб.
Дата оценки рыночной стоимости: [ДАТА]
3. Влияние на налог
Завышенная кадастровая стоимость влечёт увеличенное начисление:
☐ налога на имущество физических лиц (ст. 403 НК РФ)
☐ земельного налога (ст. 390 НК РФ)
4. Просьба
Прошу установить кадастровую стоимость объекта с кадастровым
номером [КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР] в размере его рыночной стоимости
[СУММА] руб. на основании приложенного отчёта об оценке.
5. Приложения
1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
2. Отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости.
3. Правоустанавливающие документы (копия).
4. Копия паспорта заявителя.
Дата: [ДАТА]
Подпись: _______________ / [ФИО] /
Комментарии по заполнению
- Адресат: заявление подаётся в ГБУ по кадастровой оценке субъекта, а не в ИФНС и не в Росреестр. Название ГБУ — на сайте Росреестра вашего региона.
- Кадастровый номер: указан в выписке ЕГРН и в налоговом уведомлении. Формат: XX:XX:XXXXXXX:XXX.
- Дата оценки: рыночная стоимость в отчёте оценщика должна быть определена на ту же дату, что и кадастровая (дата определения из ЕГРН). Если даты не совпадают — ГБУ откажет.
- Расчёт влияния на налог: укажите конкретные цифры. Пример: «Текущий налог — [СУММА] руб./год, при рыночной стоимости — [СУММА] руб./год, экономия — [СУММА] руб./год».
- Приложения: отчёт оценщика — оригинал или заверенная копия. Выписка из ЕГРН — актуальная на момент подачи (не старше 30 дней).
- Подпись: собственноручная. Если подаёт представитель — приложите нотариальную доверенность.
- Подача: лично в ГБУ, по почте с описью, через портал Росреестра (если доступно в регионе).
Частые ошибки при подаче
- Заявление подано в ИФНС вместо ГБУ: ИФНС не пересматривает кадастровую стоимость. Заявление вернут без рассмотрения.
- Дата оценки в отчёте не совпадает с датой определения КС: отчёт должен быть на дату определения кадастровой стоимости, иначе ГБУ откажет.
- Отчёт оценщика не соответствует федеральным стандартам оценки: оценщик должен быть членом СРО, иметь квалификационный аттестат и страхование ответственности.
- Не приложены правоустанавливающие документы: без подтверждения права собственности ГБУ не примет заявление.
- Пропущен срок подачи в суд после отказа ГБУ: административный иск — в течение 3 месяцев со дня, когда стало известно о решении ГБУ.
Порядок: досудебный этап (ГБУ)
- Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости (через Росреестр или Госуслуги) — подтвердит текущую стоимость и дату определения.
- Получите отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости на дату определения кадастровой (если основание — установление рыночной).
- Подайте заявление об установлении рыночной стоимости в ГБУ по кадастровой оценке субъекта (ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).
- ГБУ рассматривает заявление в течение 30 дней. Может принять решение: установить в размере рыночной, пересчитать, отказать.
- При положительном решении новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление (ч. 4 ст. 22.1).
Если ГБУ отказало — суд (глава 25 КАС РФ)
- Подайте административный иск в суд субъекта (областной, краевой, городской суд Москвы/СПб) — ст. 245 КАС РФ.
- Срок — 3 месяца со дня, когда стало известно об отказе ГБУ.
- Ответчик — ГБУ; заинтересованное лицо — Росреестр.
- Приложите: отчёт оценщика, выписку из ЕГРН, решение ГБУ (доказательство досудебного обращения), квитанцию госпошлины (300 руб. для физлиц — ст. 333.19 НК).
- Суд может назначить судебную экспертизу для определения рыночной стоимости.
На какие налоги влияет кадастровая стоимость
| Налог | Норма | Как считается |
|---|---|---|
| Налог на имущество | ст. 403 НК РФ | Кадастровая стоимость − вычет (20 м² для квартиры) × ставка |
| Земельный налог | ст. 390 НК РФ | Кадастровая стоимость × ставка (до 0,3% или 1,5%) |
| НДФЛ при продаже | п. 2 ст. 214.10 НК РФ | Если цена продажи < 70% кадастровой — доход = 70% кадастровой |
Что будет после подачи
- ГБУ рассматривает заявление (30 дней): может запросить дополнительные документы, провести собственную проверку расчётов.
- Решение ГБУ: установить КС в размере рыночной, исправить ошибку, или отказать. Решение направляется заявителю и в Росреестр.
- Применение новой стоимости: с 1 января года подачи заявления. ИФНС обязана пересчитать налог на основании данных Росреестра.
- При отказе ГБУ: следующий шаг — административный иск в суд субъекта. Для перерасчёта налога после снижения КС — заявление о перерасчёте (dosud-03).
Скачать документы
Почему можно доверять этим документам:
- Шаблон составлен по ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ с учётом требований ГБУ.
- Структура соответствует рекомендациям Росреестра по формату заявления.
- Все плейсхолдеры — для адаптации под конкретную ситуацию; шаблон не заменяет консультацию юриста.
Дополнительные документы
Альтернативный вариант — для сравнения или как дополнение к основному шаблону.
FAQ
Обязательно ли обращаться в ГБУ перед судом?
Да, с 2023 года досудебный порядок через ГБУ обязателен (ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ). Административный иск в суд можно подать только после решения ГБУ или истечения 30-дневного срока рассмотрения.
Нужен ли отчёт оценщика для оспаривания?
Если основание — установление рыночной стоимости (п. 2 ч. 1 ст. 22), да — нужен отчёт независимого оценщика. Если основание — исправление ошибки в характеристиках объекта (п. 1 ч. 1 ст. 22), достаточно документов, подтверждающих правильные данные.
С какой даты применяется новая кадастровая стоимость?
С 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ (ч. 4 ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ). Налог пересчитывается за все периоды с этой даты.
Сколько стоит отчёт оценщика?
Стоимость зависит от региона и типа объекта: для квартиры — от 5 000 до 15 000 руб., для земельного участка — от 10 000 до 30 000 руб. Расход окупается, если экономия на налоге за 3–5 лет превышает стоимость оценки.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость земельного участка?
Да. Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости (ст. 390 НК РФ). Порядок оспаривания одинаков для всех объектов: заявление в ГБУ, при отказе — административный иск.
Связанные документы
Нужна помощь с оспариванием кадастровой стоимости?
Если не уверены в целесообразности оспаривания или нужна помощь с выбором оценщика и подготовкой документов — обратитесь за консультацией.
Если не уверены в целесообразности оспаривания или нужна помощь с выбором оценщика и подготовкой документов — обратитесь за консультацией.
Источники
- Ст. 22, 22.1 ФЗ № 237-ФЗ — оспаривание кадастровой стоимости
- Глава 25 КАС РФ (ст. 245–249) — судебный порядок
- Ст. 403 НК РФ — налоговая база по имущественному налогу
- Ст. 390 НК РФ — налоговая база по земельному налогу
- Росреестр — rosreestr.gov.ru
Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией.
Образец — черновик, требует адаптации под конкретную ситуацию и проверки юристом.
