Сделки между родственниками и взаимозависимыми лицами: налоговая экспертиза

Сделка с родственником законна — но налоговые правила для неё другие, и узнают об этом обычно после подачи документов на вычет. Покупатель у взаимозависимого продавца теряет право на имущественный вычет, дарение внутри и вне семьи облагается по-разному, а цена «для своих» не отменяет кадастровых правил расчёта базы. Мы проверяем сделку до подписания: определяем, взаимозависимы ли стороны по закону, считаем последствия для каждой из них и сравниваем формы передачи; выводы даём с обоснованием по нормам — решения по вычетам и декларациям принимает налоговый орган. Освобождения и вычеты проверяются с учётом года получения дохода, налогового резидентства и специального статуса сторон: для лиц, имевших в течение хотя бы одного дня налогового периода статус иностранного агента, с доходов 2026 года освобождение при дарении не применяется, а ставка составляет 30 процентов (абз. 3 п. 18.1 ст. 217, п. 6 ст. 224 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ); стоимость подаренного имущества и доход от его последующей продажи образуют отдельную налоговую базу (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ), а вычет при покупке заявляется к основной налоговой базе (п. 3 ст. 210 НК РФ) — обе определяются только по доходам налоговых резидентов. Поэтому налоговое резидентство — необходимое, но не достаточное условие: если доход облагается по ставке 30 процентов как доход лица со специальным статусом, налоговой базой признаётся денежное выражение самого дохода и вычеты к ней не применяются (п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210, п. 6 ст. 224 НК РФ).

Проверить сделку — после заявки менеджер связывается в рабочее время, уточняет стороны и предмет сделки и согласует состав работ и стоимость до начала. Задать вопрос эксперту — опишите, кто и что передаёт, специалист скажет, есть ли в сделке налоговые ловушки. Экспертиза — платная работа; цена зависит от числа сторон и объектов, менеджер называет её до начала.

Экспертиза семейных сделок с имуществом · Аудиторская компания с 1993 года · Член СРО аудиторов · Лицензия Минфина

Когда нужна экспертиза

  • Покупаете квартиру у родителей, детей, супруга, брата или сестры — и рассчитываете на имущественный вычет (п. 5 ст. 220 НК РФ его ограничивает).
  • Выбираете между продажей и дарением внутри семьи и хотите сравнить последствия в цифрах.
  • Планируете передать имущество не самому близкому родственнику: тёте, племяннику, гражданскому супругу — правила освобождения здесь другие (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
  • Обсуждаете «символическую» цену в договоре между своими.
  • Выкупаете долю у родственника в рамках цепочной сделки.
  • Хотите заранее понять, что будет при последующей продаже полученного имущества.

Что мы делаем

  1. Проверяем взаимозависимость. Перечень взаимозависимых лиц закреплён ст. 105.1 НК РФ и не совпадает с бытовым пониманием «родни» — определяем статус сторон формально.
  2. Считаем последствия каждой стороны. Для продавца — налог с учётом срока владения и базы; для покупателя — судьба имущественного вычета и будущих расходов при перепродаже.
  3. Сравниваем формы передачи. Купля-продажа, дарение, иные формы — последствия по налогам сегодня и при будущей продаже; показываем сравнение в цифрах.
  4. Проверяем цену. Что меняет заниженная цена при кадастровых правилах расчёта (ст. 214.10 НК РФ) и на что она влияет у каждой стороны.
  5. Готовим документы налоговой части. Декларации и пояснения сторон по итогам выбранной формы — по согласованному составу работ.

Что вы получаете

  • Формальный вывод о взаимозависимости сторон со ссылкой на ст. 105.1 НК РФ.
  • Расчёт последствий сделки для каждой стороны — сегодня и при будущей продаже.
  • Сравнение форм передачи с рекомендацией и обоснованием.
  • Перечень условий, которые стоит зафиксировать в договоре для налоговой определённости.
  • Декларации и пояснения после сделки — по согласованному составу.
  • Защиту декларации в налоговых органах.
  • Получение решения налогового органа по камеральной проверке декларации.

Стоимость

Налоговая экспертиза сделки — от 9 900 руб.

Окончательная стоимость зависит от:

  • количества сторон и объектов;
  • числа сравниваемых форм передачи;
  • необходимости подготовки деклараций и пояснений;
  • необходимости представительства;
  • наличия персональной или акционной скидки.

Точный состав работ и итоговую стоимость согласуем письменно до начала работы.

Получить перечень данных для экспертизы — перечень вышлет менеджер после обращения.

Что не входит

Дарение и наследство как самостоятельный вопрос «платить ли налог получателю» — отдельная страница. Продажа постороннему покупателю — продажа недвижимости. Полный расчёт многозвенной сделки — альтернативные и цепочные сделки. Гражданско-правовое оформление (составление договора, регистрация) — не наша часть: мы отвечаем за налоговую сторону.

Какие данные понадобятся

  • Кто стороны сделки и в каком родстве или зависимости состоят.
  • Предмет: объект, доля, ориентировочная цена или кадастровая стоимость.
  • Основание и дата приобретения объекта нынешним собственником.
  • Использовал ли покупатель имущественный вычет ранее.

Кто выполняет работу

  • Налоговый юрист — квалифицирует взаимозависимость и отвечает за правовые выводы по каждой стороне.
  • Аудитор — считает сравнение форм передачи и последствия при будущей продаже.
  • Партнёр — подключается при долях, встречных сделках и пограничных статусах сторон.

Направление ведёт налоговый консультант компании; состав специалистов — в разделе Команда и эксперты.

FAQ

Я покупаю квартиру у мамы по рыночной цене. Вычет мне дадут? Нет: при покупке у взаимозависимого лица имущественный вычет не предоставляется (п. 5 ст. 220 НК РФ), и рыночность цены этого не меняет — ограничение формальное, по статусу сторон. Родители и дети входят в перечень ст. 105.1 НК РФ. Это стоит знать до сделки: иногда та же семейная задача решается формой передачи, при которой потерь нет.

А если купить у тёти или у брата жены? Здесь и начинается формальная проверка: перечень ст. 105.1 НК РФ закрытый по прямым основаниям, но суд может признать лиц взаимозависимыми и по иным. Тётя в прямой перечень не входит, свойственники — вопрос конкретных обстоятельств. Даём вывод по вашему составу сторон, а не «в среднем».

Что выгоднее внутри семьи: продать или подарить? Зависит от состава: дарение между близкими родственниками у получателя не облагается (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — кроме случая, когда получатель имел статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода: с доходов 2026 года освобождение к нему не применяется (абз. 3 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Освобождение также лишает получателя собственных подтверждённых расходов — при будущей продаже базу уменьшат только вычет либо расходы дарителя. Продажа даёт покупателю расходы, но у продавца может возникнуть налог, а вычет покупателю при взаимозависимости не положен. Итог считается по цифрам и планам на объект — сравнение обеих форм и есть предмет экспертизы.

Можно ли указать в договоре цену сильно ниже рыночной, раз сделка «своя»? Указать можно, но последствия догоняют обе стороны: у продавца при цене ниже кадастрового порога база считается от кадастровой стоимости (ст. 214.10 НК РФ), у покупателя занижаются документально подтверждённые расходы, которые он сможет учесть при будущей перепродаже вместо фиксированного вычета (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Оба механизма уменьшают отдельную налоговую базу по доходам от продажи имущества (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ). Если же его доход от будущей продажи будет облагаться по ставке 30 процентов как доход лица, имевшего статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, налоговой базой признаётся денежное выражение самого дохода: ни расходы, ни вычет к нему не применяются независимо от резидентства (п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210, п. 6 ст. 224 НК РФ). Отдельный риск — внимание инспекции к сделке, которая выглядит как способ обойти налоги. Считаем на реальных цифрах, что «экономит» заниженная цена и что она стоит.

Мы уже провели сделку, и инспекция отказала в вычете. Поможете? Если отказ основан на взаимозависимости, спорить с самим ограничением почти бесперспективно — оно прямо записано в законе. Но проверить стоит: статус сторон, период сделки и основания отказа иногда оставляют аргументы. Разбор отказа и стадии обжалования — споры с налоговой; честную оценку перспектив даём до того, как вы потратитесь на спор.

Сделка — часть цепочки: я продаю свою квартиру и выкупаю долю у сестры. Куда мне? Звено с сестрой проверяем здесь: взаимозависимость, вычеты, форма передачи. Расчёт всей связки по датам и зачёту вычетов — задача страницы альтернативных и цепочных сделок; обе работы согласуются между собой, если заказаны вместе.

Правовая рамка

Взаимозависимые лица и основания признания — ст. 105.1 НК РФ; ограничение имущественного вычета при покупке у взаимозависимого лица — п. 5 ст. 220 НК РФ; освобождение дарения между членами семьи и близкими родственниками и исключение для лиц со статусом иностранного агента хотя бы один день налогового периода (доходы с 2026 года) — п. 18.1 ст. 217 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ; ставка 30 процентов для таких лиц — п. 6 ст. 224 НК РФ; отдельная налоговая база по доходам от продажи имущества и от дарения — подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ, основная налоговая база, к которой заявляется вычет при покупке, — п. 3 ст. 210 НК РФ, определение налоговой базы как денежного выражения дохода и неприменение вычетов к базам, не относящимся к основной, — п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210 НК РФ; кадастровые правила определения дохода — ст. 214.10 НК РФ; сроки владения и вычеты при продаже — ст. 217.1, 220 НК РФ.


Ограничения для сделок «между своими» формальные — и срабатывают независимо от честности цены. Передайте состав сторон и предмет сделки до подписания: проверим статус, посчитаем последствия каждой стороны и сравним формы передачи.

Проверить сделку · Срочный вопрос: +7 (495) 287-60-03

Смотрите также