Кейс: возражения на акт камеральной проверки по продаже квартиры

Инспекция проверила декларацию о продаже квартиры, не учла расходы на её покупку и доначислила налог со штрафом. Верховный Суд РФ дважды признал такой подход неправильным, а Президиум ВС включил эти дела в Тематический обзор № 3/2026 (п. 24). Разбираем, где в этих делах был потерян довод о расходах и как его сохранить уже на стадии возражений на акт.

По материалам опубликованной судебной практики Верховного Суда РФ · Подготовлено: 17.10.2026 · Источники сверены: 17.10.2026

Главный вывод кейса. Если документы о расходах на покупку проданного жилья были в распоряжении инспекции во время проверки, отсутствие отдельного заявления об уменьшении дохода на расходы не может быть основанием отказать в их учёте: выбор способа определения налоговой базы принадлежит налогоплательщику. Самое надёжное место, чтобы заявить этот выбор, — письменные возражения на акт.

Суть спора

При продаже жилья, которым человек владел меньше минимального срока, он выбирает одно из двух: вычет в пределах 1 000 000 рублей или уменьшение дохода на фактические и документально подтверждённые расходы на покупку (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если квартира куплена дорого, второй вариант обычно выгоднее.

Спор возникает, когда в декларации заявлен первый вариант (или декларации нет вовсе), а при проверке выясняется, что расходы были. Инспекция рассуждает так: право на учёт расходов «заявительное», заявления нет — значит, считаем налог без расходов. Верховный Суд с этим не согласился.

Обстоятельства: два дела

Дело первое — спор начался с камеральной проверки.

1. Налогоплательщик подал декларацию по продаже квартиры, применил вычет по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налог к уплате — 0 рублей.
2. По итогам камеральной проверки он привлечён к ответственности за неуплату налога «ввиду неправильного его исчисления».
3. В переписке с инспекцией он указывал, что квартира куплена за собственные и кредитные средства. В материалах проверки были кредитный договор и сертификат на материнский капитал.
4. Налогоплательщик оспорил решение в суде и просил учесть фактические расходы на покупку.

Дело второе — спор начался с иска инспекции.

1. Квартира продана раньше минимального срока владения; инспекция обратилась в суд о взыскании НДФЛ, пеней и штрафа.
2. Налогоплательщик не участвовал в заседании суда первой инстанции. Документы о расходах на покупку он представил в апелляционной инстанции.
3. Суды трёх инстанций поддержали инспекцию.

Позиция налогового органа и нижестоящих судов

Довод инспекции и поддержавших её судов одинаков в обоих делах: уменьшить доход на расходы можно только по волеизъявлению налогоплательщика и при представлении документов, перечисленных в подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. Нет заявления и документов в инспекции — налоговый орган сам базу уменьшать не может. В первом деле так рассудили апелляция и кассация, отменив решение первой инстанции в пользу налогоплательщика. Во втором — все три инстанции.

Правовой анализ: что сказал Верховный Суд

По первому делу Судебная коллегия по административным делам ВС РФ оставила в силе решение суда первой инстанции. Ключевые аргументы обзора:

• налогоплательщик вместо вычета по подп. 1 п. 2 ст. 220 вправе уменьшить доход на подтверждённые расходы (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ);
• доказательства расходов были представлены в ходе налоговой проверки, и у инспекции были документы, подтверждающие расходы;
• поэтому отсутствие заявления «не могло служить основанием для отказа в их учёте», а «право выбора способа определения налоговой базы по НДФЛ принадлежало налогоплательщику».

По второму делу коллегия отменила акты трёх инстанций. Суд апелляционной инстанции обязан был обсудить принятие новых доказательств и оценить причины, по которым их не представили раньше (ч. 4 ст. 307, ч. 2 ст. 308 КАС РФ). Налогоплательщик не участвовал в первой инстанции и не мог представить документы; их представление в апелляции свидетельствовало о намерении воспользоваться правом на вычет. Вывод обзора: непредставление в налоговый орган заявления и платёжных документов «не свидетельствует об утрате этим лицом права на получение налогового вычета в случае реально произведённых и документально подтверждённых расходов». Суду апелляционной инстанции следовало самому определить размер налога с учётом расходов.

Что повлияло на решение

1. Расходы были реальными и подтверждены документами. В первом деле у инспекции при проверке были кредитный договор и государственный сертификат на материнский капитал; во втором документы о расходах представлены в суд апелляционной инстанции.
2. Инспекция знала о расходах во время проверки (первое дело): документы были в материалах, налогоплательщик ссылался на них в переписке.
3. Активная роль суда в административном процессе (п. 7 ст. 6, ст. 14, ч. 1 ст. 63 КАС РФ): суд обязан выяснять обстоятельства, а не только проверять форму заявления.
4. Уважительная причина позднего представления (второе дело): неучастие в первой инстанции.

Где теряется довод о расходах — и как его сохранить

В первом деле налогоплательщика поддержал суд первой инстанции, но апелляция и кассация с ним не согласились, и правильное решение устояло только после обращения в Верховный Суд. Во втором деле все три инстанции поддержали инспекцию, и их акты отменил Верховный Суд. Это долгий путь, и он мог не понадобиться. Логика дел подсказывает, что делать на каждой стадии — в том порядке, в котором они идут по закону.

Сроки на стадии акта. Акт по камеральной проверке составляется в течение 10 дней после её окончания (абз. 2 п. 1 ст. 100 НК РФ). Вручается в течение пяти дней с даты акта (п. 5 ст. 100 НК РФ). На возражения — один месяц со дня получения акта (п. 6 ст. 100 НК РФ). Решение по итогам рассмотрения выносится в течение 10 дней после истечения срока на возражения; срок может быть продлён, а для получения дополнительных доказательств назначаются дополнительные мероприятия — до одного месяца (п. 1 и 6 ст. 101 НК РФ). Дни в этих нормах считаются рабочими (п. 6 ст. 6.1 НК РФ).

Изменения 2026 года. Федеральный закон от 26.06.2026 № 201-ФЗ (официально опубликован 26.06.2026) дополнил ст. 100 и 101 НК РФ: если на камеральной проверке выявлено только нарушение по п. 1 ст. 119 НК РФ (несвоевременная декларация), совершённое организацией или индивидуальным предпринимателем, акт не составляется, а решение выносится без участия проверяемого лица (абз. 3 п. 1 ст. 100, п. 1.1 ст. 101 НК РФ). Новые правила ст. 88, 100, 101 НК РФ применяются к декларациям, представленным по истечении одного месяца со дня официального опубликования закона (ч. 3 ст. 2 № 201-ФЗ). Для физического лица без статуса ИП акт по-прежнему составляется, и право на возражения сохраняется. Тем же законом ст. 119 НК РФ дополнена п. 4: за непредставление в срок декларации о доходах от продажи или дарения недвижимости, сведения о которой поступают в налоговый орган по ст. 85 НК РФ, штраф по п. 1 ст. 119 не применяется; на штраф за неуплату налога (ст. 122 НК РФ) это освобождение не распространяется.

Документы и доказательства

Если документов о расходах нет, второй вариант недоступен — остаётся вычет в пределах 1 000 000 рублей.

Результат

Первое дело: решение суда первой инстанции, удовлетворившего требования налогоплательщика, оставлено в силе. Второе дело: акты трёх инстанций отменены; по оценке коллегии, суду апелляционной инстанции следовало самому определить размер налога с учётом расходов. Это процессуальный итог: обзор не сообщает, как дело рассмотрено дальше и какая сумма налога в итоге взыскана. Номера дел и даты определений в официальном тексте обзора не приводятся (проверено по PDF на сайте ВС РФ).

Практические выводы

• Выбор между вычетом и расходами заявляйте явно. Фраза «прошу уменьшить доход на фактически произведённые расходы на приобретение» в возражениях снимает главный довод инспекции — об отсутствии волеизъявления.
• Документы — до решения, а не после. Верховный Суд признал право на расходы и при представлении документов в суде, но во втором деле для этого понадобилось уважительное объяснение. На стадии возражений такого барьера нет.
• Проверьте, что из документов уже есть у инспекции. В первом деле решающим стало то, что кредитный договор и сертификат были в материалах проверки. Сошлитесь на них в возражениях конкретно.
• Не путайте два спора. Если налог возник из-за срока владения, а не из-за расходов, работают другие доводы — например, разобранные в кейсе о квартире, полученной взамен изъятой.
• Участие в рассмотрении материалов — не формальность. Необеспечение возможности участвовать и дать объяснения — существенное нарушение процедуры, основание для отмены решения (п. 14 ст. 101 НК РФ).

Пределы применимости

• Оба дела касаются продажи жилья и выбора между подп. 1 и подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. На иные вычеты вывод о «праве выбора способа определения базы» напрямую не переносится.
• Позиция защищает реальные и документально подтверждённые расходы. Если документов нет или они противоречивы, обзор не помогает.
• Обзор — материал судебной практики ВС РФ, а не норма закона. Суды учитывают его, но исход конкретного дела зависит от доказательств.

Источник кейса

• Суд: Верховный Суд Российской Федерации, Судебная коллегия по административным делам (в изложении Президиума ВС РФ).
• Документ: Тематический обзор ВС РФ № 3/2026 «О рассмотрении судами общей юрисдикции споров, связанных с применением отдельных положений законодательства о налогах и сборах», утв. постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026, п. 24.
• Результат: в первом деле оставлено в силе решение в пользу налогоплательщика; во втором акты трёх инстанций отменены, окончательный размер налога в обзоре не указан.
• Ограничение: номера дел и даты определений в официальном тексте обзора не указаны; итог второго дела после отмены не установлен.
• Официальный текст: Тематический обзор № 3/2026 на сайте Верховного Суда РФ
• Происхождение фактов: все обстоятельства — из текста обзора; разбор составлен редакцией по опубликованному тексту.

Получили акт камеральной проверки по продаже недвижимости? Срок на возражения — один месяц со дня получения акта (п. 6 ст. 100 НК РФ). Передайте акт — специалист оценит, какие доводы и документы стоит заявить.

Смотрите также

• Возражения на акт камеральной проверки
• Камеральная проверка физического лица
• Образец возражений на акт проверки
• Как обжаловать решение налоговой
• Кейс: налог при продаже квартиры, полученной взамен изъятой
• Все кейсы