Кейс: налог при продаже квартиры, полученной взамен изъятой

Если квартиру у вас изъяли по решению власти и взамен дали другую, срок владения новой квартирой может отсчитываться не с даты получения, а с даты, когда вы стали собственником прежней. Такой вывод сделал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 22.04.2026 № 26-П. До этого по тексту закона правило о «сложении» сроков касалось только московской реновации (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

По материалам опубликованного судебного решения · Подготовлено: 17.10.2026 · Источники сверены: 17.10.2026

Главный вывод кейса. Временный порядок, установленный Конституционным Судом, применяется при трёх условиях: право собственности на прежнее жильё прекращено решением органа публичной власти помимо воли гражданина; взамен предоставлено жилое помещение; дом не признан аварийным, а помещение — непригодным для проживания. Для уже уплаченного налога и чужих завершённых дел постановление само по себе основанием для пересмотра не является.

Суть спора

Доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не меньше минимального предельного срока владения — по общему правилу пять лет, в отдельных случаях три года (п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ). Вопрос в том, с какой даты считать срок, если квартира получена взамен изъятой.

Для участников программы реновации в Москве ответ даёт закон: в срок владения новой квартирой включается срок владения освобождённой (абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Для всех остальных случаев принудительного изъятия такого правила в Налоговом кодексе не было. Получалось, что человек, который владел прежней квартирой много лет, при продаже новой «начинал срок с нуля» — только потому, что изъятие проводилось не по московской программе.

Обстоятельства дела

Факты изложены по тексту постановления Конституционного Суда.

• 2012 год. Заявительница становится собственником квартиры в городе Лабытнанги (Ямало-Ненецкий автономный округ).
• 2017 год. Земельный участок с многоквартирным домом изымается для муниципальных нужд по решению органа местного самоуправления о развитии застроенной территории. Дом аварийным признан не был. По региональному закону заявительнице предоставлена равноценная квартира в том же населённом пункте.
• 2021 год. Заявительница продаёт полученную квартиру и принадлежавший ей жилой дом.
• Решение инспекции. НДФЛ доначислен по обоим объектам: по позиции налогового органа, она владела ими менее пяти лет с момента их приобретения в 2017 году. Назначен штраф по п. 1 ст. 119 и п. 1 ст. 122 НК РФ.

Точных дат приобретения, изъятия и продажи постановление не приводит — только годы.

Сумм доначисления и штрафов постановление не приводит — их нет и в этом разборе.

Позиция налогового органа и судов

Инспекция исходила из буквы закона: специальный порядок исчисления срока написан только для московской реновации, значит, срок владения новой квартирой начинается с 2017 года. Дальше дело прошло пять стадий:

Правовой анализ

Почему суды общей юрисдикции разошлись. Апелляция применила норму по аналогии, кассация — буквально. Налоговое законодательство не допускает расширительного применения льгот по аналогии, поэтому позиция кассации была предсказуема. Изменить результат мог только вывод о конституционности самой нормы.

Что сказал Конституционный Суд. Абзац второй п. 2 ст. 217.1 НК РФ не соответствует Конституции в той мере, в какой не позволяет применить тот же порядок исчисления срока к жилью, предоставленному взамен освобождённого, если право собственности прекращено иным решением органа публичной власти, «предусматривающим или допускающим прекращение права собственности… помимо воли гражданина» (п. 2 резолютивной части). Суд указал, что такой гражданин заинтересован в учёте периода владения в той же степени, что и участник московской реновации: предоставленное жильё — компенсация, а не новое приобретение с экономической выгодой.

Временный порядок до изменения закона (абз. 2 п. 3 резолютивной части). Пока законодатель не внёс изменения, специальный порядок применяется к жилью, предоставленному взамен изъятого по иному, чем московская программа, решению публичной власти, — если дом не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, а само помещение не было признано непригодным для проживания. Для аварийного жилья Суд отметил особенности правового регулирования и временный порядок на него не распространил.

Ограничение пересмотра (абз. 3 п. 3 резолютивной части). Постановление и временный порядок не являются основанием для пересмотра размера уже исполненных другими гражданами обязательств по НДФЛ за периоды до его вынесения и для пересмотра вступивших в силу судебных актов по иным делам. Региональные законы, уменьшающие срок владения (подп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ), продолжают применяться, если не связаны условием о неаварийности дома.

Что повлияло на решение

1. Срок владения прежней квартирой. Заявительница владела ею с 2012 года до изъятия в 2017 году. Суд апелляционной инстанции, применив норму о реновации по аналогии, сложил сроки владения обеими квартирами — по тексту постановления «четыре года и пять лет». Новый срок «с нуля» начался только из-за решения органа власти, а не по воле собственницы.
2. Изъятие помимо воли. Право собственности прекращено решением органа местного самоуправления, а не сделкой по желанию собственника.
3. Равноценное жильё взамен. Новая квартира — возмещение за изъятую, а не приобретение с экономической выгодой.
4. Дом не аварийный. Это условие позже стало одним из критериев временного порядка.

Пределы применимости

Возможные действия

Если продажа ещё впереди. Соберите документы, которые доказывают три условия временного порядка: решение органа власти об изъятии, документ о предоставлении жилья взамен, сведения о статусе дома. Рассчитайте срок с учётом владения прежней квартирой — и сравните с расчётом без сложения: от этого зависит, нужна ли декларация (ст. 228, 229 НК РФ).

Если инспекция уже доначислила налог. Порядок обжалования зависит от стадии: возражения на акт камеральной проверки, затем апелляционная жалоба на решение до вступления его в силу или жалоба в вышестоящий налоговый орган, затем суд (ст. 138, 139, 139.1 НК РФ). Ссылка на постановление № 26-П — правовой довод, а не автоматическое основание отмены: нужно показать, что ваша ситуация отвечает условиям п. 3 резолютивной части. Маршрут по стадиям — в гайде как обжаловать решение налоговой.

Если решение вступило в силу и налог уплачен до 22.04.2026. Абз. 3 п. 3 резолютивной части прямо не даёт оснований пересматривать такие обязательства только из-за постановления. Возможны ли иные основания — вопрос конкретного дела.

Как пересматривается дело заявительницы. Пункт 4 резолютивной части предписывает пересмотреть судебные акты по её делу в части НДФЛ от продажи квартиры «в установленном порядке». Для административных дел таким порядком служит пересмотр по новым обстоятельствам: признание Конституционным Судом РФ примененной в деле нормы не соответствующей Конституции — самостоятельное основание (п. 3 ч. 1 ст. 350 КАС РФ). Продажа жилого дома в постановлении не затронута.

Документы и доказательства

Практические выводы

• Решает основание прекращения права, а не название программы. Ключевые слова постановления — «помимо воли гражданина». Добровольный обмен под действие временного порядка не подпадает.
• Статус дома проверяйте до сделки. Аварийность дома или непригодность помещения исключают временный порядок, даже если всё остальное совпадает.
• Дата постановления важна для уже уплаченного налога. Постановление не открывает пересмотр уже исполненных обязательств других граждан за прошлые периоды.
• Ждите изменения закона, но не рассчитывайте на него заранее. Федеральный законодатель обязан изменить регулирование (п. 3 резолютивной части). На дату сверки (17.10.2026) текст ст. 217.1 НК РФ не изменён; пока изменений нет, применяется временный порядок в границах, которые установил Суд.
• Срок владения — не единственный способ уменьшить налог. Если сложение сроков невозможно, остаются вычет в пределах 1 000 000 рублей или учёт документально подтверждённых расходов на приобретение (подп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Источник кейса

• Суд: Конституционный Суд Российской Федерации.
• Акт: Постановление от 22.04.2026 № 26-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки…».
• Результат: норма признана не соответствующей Конституции РФ в определённой мере; установлен временный порядок; судебные акты по делу заявительницы в части НДФЛ от продажи квартиры подлежат пересмотру.
• Дальнейший пересмотр: итог пересмотра дела заявительницы на дату подготовки материала не установлен.
• Официальный текст: Постановление № 26-П на портале правовой информации (опубликовано 23.04.2026).
• Происхождение фактов: все обстоятельства — из текста постановления; разбор составлен редакцией по опубликованному тексту.

Квартира получена взамен изъятой, а продажа уже состоялась или планируется? Передайте даты и документы — специалист проверит, применим ли временный порядок Конституционного Суда, и рассчитает налог.

Смотрите также

• Налоговые последствия продажи недвижимости
• Продаёте недвижимость: возникает ли налог
• Как обжаловать решение налоговой
• Кейс: расходы на покупку квартиры, подтверждённые в ходе проверки
• Все кейсы