• Главная
•  > 
• Публикации
•  > 
• Продажа квартиры без НДФЛ: когда декларация не нужна

Продажа квартиры без НДФЛ: когда декларация не нужна

Если доход от продажи квартиры освобождён от НДФЛ, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно: пункт 4 статьи 229 НК РФ разрешает не указывать в декларации доходы, освобождаемые по статье 217 НК РФ (ст. 229 НК РФ). Освобождение действует в двух случаях: выдержан минимальный срок владения по статье 217.1 НК РФ или применена льгота семьи с двумя и более детьми по пункту 2.1 той же статьи. Ни заявление, ни уведомление в инспекцию не нужны — освобождение работает автоматически. Но «декларация не нужна» не значит «документы никогда не спросят»: инспекция видит сделку через Росреестр и вправе задать вопрос по её обстоятельствам, поэтому подтверждающие документы стоит сохранить и уметь предъявить.

Материал рассчитан на продавцов жилья, у которых основание для освобождения уже есть. Порядок расчёта налога и заполнения декларации при продаже раньше минимального срока здесь не разбирается — эта тема раскрыта отдельно в материале о декларировании при продаже квартиры до истечения минимального срока владения.

Таблица оснований освобождения: с чего начать проверку

Освобождение дохода от продажи жилья строится на пункте 17.1 статьи 217 НК РФ, который выводит из-под налога доходы от продажи недвижимости «с учётом особенностей, установленных статьёй 217.1» (ст. 217 НК РФ). Сама статья 217.1 задаёт два независимых механизма: срок владения и семейную льготу. Достаточно одного из них.

Сначала считаете срок владения; если он выдержан — дальше можно не смотреть, семейная льгота не нужна и не проверяется. Если срок не выдержан — переходите к пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Если не работает ни то, ни другое, доход облагается и декларация обязательна. Если в одном году семья продаёт больше одного объекта недвижимости, основание освобождения проверяется по каждому объекту отдельно — этот случай отдельно разобран в статье о декларировании при продаже нескольких квартир в одном году.

Освобождение по сроку владения

Общее правило пункта 2 статьи 217.1 НК РФ: доход освобождается, если объект непрерывно находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более (ст. 217.1 НК РФ). Базовый срок — пять лет, а перечисленные в пункте 3 случаи сокращают его до трёх лет. Тот же подход изложен на странице ФНС о продаже недвижимого имущества: три года при наследовании, дарении, приватизации, ренте и для единственного жилья, пять лет — в остальных случаях (ФНС).

Срок считается не годами календаря, а полными месяцами от даты возникновения права собственности. Квартира, право на которую зарегистрировано 12 марта 2021 года, при пятилетнем сроке становится «безналоговой» 12 марта 2026 года, а не 1 января 2026 года. Продажа днём раньше — это уже налогооблагаемый доход.

Когда действует трёхлетний срок

Самое частое основание — единственное жильё. Условие проверяется на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю: у продавца не должно быть иного жилого помещения или доли в нём, в том числе в совместной собственности супругов. Есть исключение — «правило 90 дней»: жильё, приобретённое в течение 90 календарных дней до даты регистрации продажи, при проверке не учитывается. Именно оно позволяет купить новую квартиру, а затем продать старую, не потеряв трёхлетний срок. Если новая квартира куплена, например, за 120 дней до продажи старой, единственным жильё уже не считается и срок вырастает до пяти лет.

Второе по частоте основание — наследство. Право собственности наследника возникает не с даты регистрации в ЕГРН и не с даты выдачи свидетельства, а со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Наследник, получивший квартиру после смерти родителя в апреле 2023 года и зарегистрировавший право в феврале 2024 года, вправе продать её без налога уже в апреле 2026 года.

Дарение даёт трёхлетний срок только при родстве: супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Дар от тёти, гражданского супруга или друга трёхлетний срок не сокращает — минимальный срок для такого объекта пять лет.

Приватизация даёт трёхлетний срок независимо от того, когда именно она состоялась. По объектам, приватизированным до 31 января 1998 года, право возникало до введения обязательной государственной регистрации, и такие ранее возникшие права признаются юридически действительными (ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ); подтверждением служит договор передачи жилья в собственность.

Особые правила отсчёта срока

Пункт 2 статьи 217.1 НК РФ содержит несколько специальных правил, которые часто решают исход дела:

• Новостройка по ДДУ. Срок владения считается с даты полной оплаты стоимости объекта по договору участия в долевом строительстве (доплата за увеличение площади после ввода дома не учитывается), а не с даты регистрации права на готовую квартиру. Для многих продавцов это разница в два–три года.
• Доли, оплаченные материнским капиталом. Срок владения долей, выделенной ребёнку или супругу за счёт средств материнского капитала, считается с даты приобретения жилья, а не с даты выделения доли.
• Раздел, объединение, перепланировка. Для жилого помещения, образованного при разделе или объединении, в срок владения засчитывается срок владения исходным помещением (правило действует с 2024 года, введено Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ, официальный текст).
• Реновация в Москве. Для полученного взамен помещения учитывается срок владения освобождённой квартирой.
• Изъятие для государственных нужд и передача имущества личным фондом также имеют собственные правила отсчёта.

Пример 1: срок владения решается датой полной оплаты

Исходные данные. Квартира куплена по договору участия в долевом строительстве; полная оплата внесена 12 марта 2021 года, акт приёма-передачи подписан в июне 2022 года, право собственности зарегистрировано 5 августа 2022 года. Квартира не единственная: у продавца есть доля в родительской квартире. Продажа состоялась 20 мая 2026 года за 11 200 000 рублей.

Решение. Оснований для трёхлетнего срока нет: жильё не единственное, получено по возмездной сделке. Минимальный срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Отсчёт ведётся от даты полной оплаты по ДДУ — с 12 марта 2021 года. Пять лет истекли 12 марта 2026 года, продажа 20 мая 2026 года состоялась за пределами минимального срока.

Результат: доход полностью освобождён по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, декларация за 2026 год не подаётся. Если бы срок считался от регистрации права (5 августа 2022 года), до освобождения оставалось бы больше двух лет, а налоговая база составила бы разницу между ценой продажи и расходами на покупку. Критично сохранить документы, подтверждающие дату полной оплаты.

Освобождение семьи с двумя детьми

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ освобождает доход от продажи жилого помещения или доли в нём независимо от срока владения. Это самостоятельное основание: квартира может быть в собственности три месяца. Но условия должны выполняться одновременно, и невыполнение любого из них полностью снимает льготу.

1. Состав семьи. Налогоплательщик или его супруг — родители (усыновители) не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет — при очной форме обучения). Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жильё. Право есть и у самого ребёнка из такой семьи, если продаётся его доля.
2. Покупка другого жилья. В календарном году продажи либо не позднее 30 апреля следующего года семья приобретает иное жилое помещение: регистрирует переход права по договору купли-продажи или мены либо полностью оплачивает жильё по договору долевого участия, инвестирования или паевой взнос в кооперативе.
3. Новое жильё больше или дороже. Общая площадь приобретённого жилья (с учётом всех долей членов семьи) превышает площадь проданного — либо кадастровая стоимость приобретённого превышает кадастровую стоимость проданного. Достаточно одного из двух критериев.
4. Лимит стоимости проданного объекта. Кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей. Лимит применяется к объекту целиком, независимо от размера проданной доли.
5. Нет другого крупного жилья. На дату регистрации перехода права ни налогоплательщику, ни его супругу, ни детям (а если продавец несовершеннолетний — и его родителям) не принадлежит в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жильё, чья общая площадь или кадастровая стоимость превышает соответствующий показатель приобретаемого жилья. С 1 января 2026 года условие сравнивает оба параметра — площадь и кадастровую стоимость, а не только площадь (Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ).

Тот же перечень условий ФНС приводит в разъяснении для налогоплательщиков (ФНС). Кадастровая стоимость для сравнения берётся по данным ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права (для вновь образованных объектов — на дату постановки на кадастровый учёт); если кадастровая стоимость не определена, сравнивают только площади.

Отдельное правило снимает частый страх родителей: если доход родителя от продажи его доли освобождён по пункту 2.1, то освобождаются и доли его несовершеннолетних детей и подопечных, проданные одновременно с ней. Отдельно доказывать право по каждому ребёнку не нужно.

Что изменилось с 1 января 2026 года

Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ уточнил условия семейной льготы (официальное опубликование). Несколько изменений важны на практике.

Во-первых, дети, признанные судом недееспособными, учитываются независимо от возраста — раньше формально работал предельный возраст 18 или 24 лет, и семьи со взрослым недееспособным ребёнком в льготу не проходили.

Во-вторых, расширен период появления второго ребёнка. Прежняя редакция позволяла учесть ребёнка, родившегося в календарном году продажи. Теперь для детей, родившихся после даты регистрации перехода права, состав семьи определяется по состоянию на 30 апреля года, следующего за годом продажи. Семья, продавшая квартиру в ноябре 2026 года и ждущая второго ребёнка в феврале 2027 года, право на льготу не теряет.

В-третьих, пятое условие (об отсутствии другого крупного жилья) с 2026 года учитывает не только площадь, но и кадастровую стоимость иного жилья — это изменение действующей нормы, закон опубликован 28 ноября 2025 года и применяется с 1 января 2026 года.

Земельный участок и хозяйственные постройки

Если продаётся жилой дом, льгота распространяется и на земельный участок под ним (долю в нём), а также на расположенные на участке хозяйственные строения и сооружения — при условии, что участок и постройки продаются одновременно с жилым домом и не использовались в предпринимательской деятельности. Субъект РФ вправе установить предельный размер площади участка, на который распространяется освобождение, поэтому для загородного дома региональный закон нужно проверять отдельно. Подробный порядок налогообложения при продаже дома вместе с участком — включая случаи, когда участок больше установленного регионом предела, — разобран в материале налог при продаже дома с земельным участком.

Важное ограничение по объекту: льгота работает для жилых помещений — комнаты, квартиры, жилого дома, их частей и долей. Апартаменты, машино-место, гараж и нежилые помещения под пункт 2.1 не подпадают, для них действуют только правила срока владения.

Пример 2: семейная льгота и три варианта развития

Исходные данные. Супруги, двое детей — 7 и 12 лет. Квартира 62 м², кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 8 400 000 рублей, куплена в 2025 году за 7 000 000 рублей, продана 16 февраля 2026 года за 9 200 000 рублей. Другого жилья у членов семьи нет.

Вариант А. 20 апреля 2026 года семья регистрирует покупку квартиры 74 м² за 11 000 000 рублей. Все пять условий выполнены (дети младше 18 лет, покупка в году продажи, площадь нового жилья больше, кадастровая стоимость проданной квартиры ниже лимита 50 млн, иного жилья нет), доход 9 200 000 рублей освобождён полностью, декларация за 2026 год не подаётся, хотя квартира была в собственности меньше года.

Вариант Б. Семья покупает квартиру меньшей площади — 58 м², но в более дорогом районе, её кадастровая стоимость 9 900 000 рублей. Критерий площади не выполнен, но выполнен стоимостный: 9,9 млн > 8,4 млн. Освобождение сохраняется — критерии альтернативные. Здесь особенно важно заранее получить выписки ЕГРН о кадастровой стоимости обоих объектов на 1 января 2026 года.

Вариант В. Покупка новой квартиры затянулась и зарегистрирована 12 мая 2027 года. Предельная дата — 30 апреля 2027 года, значит, условие не выполнено и льготы нет. Срок владения (около года) тоже не выдержан, поэтому доход облагается. Налоговая база: 9 200 000 − 7 000 000 = 2 200 000 рублей (доход выше 70 % кадастровой стоимости, то есть выше 5 880 000 рублей, поэтому пересчёт налоговой базы по правилам пункта 2 статьи 214.10 НК РФ, определяющим доход исходя из кадастровой стоимости при заниженной цене сделки, здесь не применяется — заявленная цена продажи выше расчётного порога). Сумма к уплате: 2 200 000 × 13 % = 286 000 рублей — база не превышает 2 400 000 рублей, поэтому повышенная ставка 15 % для дохода свыше этого порога (п. 1.1 ст. 224 НК РФ) не применяется. Декларацию нужно подать до 30 апреля 2027 года, налог уплатить до 15 июля 2027 года. Пятиступенчатая шкала 13–22 % к доходам от продажи недвижимости не применяется: для этой налоговой базы действует отдельная шкала 13/15 %.

Вывод из сравнения вариантов: ошибка в дате покупки нового жилья может привести к начислению налога со всей суммы дохода, а не только с его части.

Нужно ли уведомлять ФНС

Нет. В Налоговом кодексе нет ни заявления на освобождение, ни уведомления о применении льготы при продаже жилья, ни процедуры предварительного подтверждения права. Освобождение по пункту 17.1 статьи 217 и по пунктам 2.1 и 3 статьи 217.1 НК РФ действует в силу самого закона: если условия выполнены, обязанности исчислить налог и подать декларацию просто не возникает.

Это отличается от вычетов. Имущественный вычет при покупке жилья или вычет в 1 000 000 рублей при продаже носят заявительный характер: их нужно заявить в декларации или через работодателя, иначе они не применяются. Освобождение по сроку владения и семейная льгота, наоборот, не заявляются — их нужно только уметь подтвердить, если инспекция спросит. Подробнее о заявительном порядке — в материале об имущественном вычете при покупке квартиры.

Правовое основание для молчания продавца — пункт 4 статьи 229 НК РФ: налогоплательщик вправе не указывать в декларации доходы, освобождаемые от налогообложения по статье 217 НК РФ (за исключением доходов, названных в пунктах 60 и 66 этой статьи, — они к продаже жилья отношения не имеют). Раз доход не указывается, а других декларируемых доходов нет, то и сама декларация не подаётся.

При этом инспекция всё равно узнаёт о сделке: органы, осуществляющие государственный кадастровый учёт и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обязаны сообщать налоговым органам сведения о зарегистрированных правах и сделках с недвижимостью (ст. 85 НК РФ). Поэтому продажа не остаётся незамеченной, и отсутствие декларации — это не сокрытие, а реализация прямо предусмотренного права.

Есть три ситуации, когда декларация всё-таки понадобится, хотя доход от продажи квартиры освобождён:

• в том же году получены другие доходы, требующие декларирования, — например, продан автомобиль, бывший в собственности менее трёх лет, или получен доход из-за рубежа. В декларацию попадут они, а освобождённый доход от продажи квартиры указывать не нужно;
• вы заявляете вычеты — на покупку жилья, лечение, обучение, проценты по ипотеке. Декларация подаётся ради вычета, а не ради продажи;
• вместе с квартирой продан объект, на который освобождение не распространяется, например апартаменты или гараж, находившиеся в собственности менее минимального срока.

Добровольно подать декларацию «на всякий случай» закон не запрещает (п. 2 ст. 229 НК РФ), но практического смысла в этом обычно нет: она не создаёт для инспекции дополнительной уверенности и не заменяет документы, а любая ошибка в ней потребует уточнёнки. Готовность подтвердить право документами, как правило, полезнее лишней отчётности. Подать документы и переписываться с инспекцией удобнее через личный кабинет налогоплательщика.

Чем «декларация не нужна» отличается от «документы никогда не запросят»

Это два разных утверждения, и смешивать их опасно. Отсутствие обязанности декларировать не отменяет права инспекции проверить, действительно ли доход освобождён, и не исключает переписки с продавцом.

Здесь важно различать два процессуальных режима. Пункт 1.2 статьи 88 НК РФ описывает случай, когда физическое лицо было обязано представить декларацию о доходах от продажи недвижимости по подпункту 2 пункта 1, пункту 3 статьи 228 и пункту 1 статьи 229 НК РФ, но не сделало этого в срок: тогда камеральная проверка проводится на основе имеющихся у инспекции данных, а инспекция вправе в течение пяти рабочих дней после направления требования запросить пояснения (ст. 88 НК РФ). Эта норма рассчитана на сделки, по которым декларация должна была быть подана, — то есть когда освобождения нет или оно спорно. Если доход действительно освобождён по статье 217 и статье 217.1 НК РФ, обязанности представить декларацию изначально не возникает (п. 4 ст. 229 НК РФ), и процедура пункта 1.2 статьи 88 НК РФ на такую сделку не рассчитана — оснований для автоматической трёхмесячной камеральной проверки «без декларации» в этом случае нет.

Тем не менее сведения о сделке в инспекцию поступают из органов регистрации прав (ст. 85 НК РФ). Если из этих данных не видно основания освобождения — например, инспекции не известна дата полной оплаты по ДДУ, факт рождения второго ребёнка или дата покупки нового жилья, — она может направить продавцу информационное сообщение или запросить пояснения в рамках общих полномочий налогового контроля, а не по формальной процедуре пункта 1.2 статьи 88 НК РФ. Формального срока для ответа на такое обращение НК РФ не устанавливает; пятидневный срок, о котором говорится ниже, относится только к процедуре по пункту 1.2 статьи 88 НК РФ. Отвечать целесообразно в любом случае: молчание повышает риск, что инспекция исчислит налог исходя из имеющихся у неё данных, не зная об освобождении.

Практический вывод: отсутствие декларации при подтверждённом освобождении — это нормальный законный режим, а не автоматический повод для трёхмесячной проверки. Риск возникает не из-за самого факта непредставления декларации, а из-за того, что через год-полтора после сделки продавец не может подтвердить документами своё право на освобождение.

Какие документы сохранить

Базовый комплект нужен любому продавцу, независимо от основания освобождения:

• договор купли-продажи проданной квартиры со всеми приложениями и выписка из ЕГРН либо расписка о приёме документов на регистрацию с датой регистрации перехода права;
• документы, подтверждающие дату возникновения права: договор купли-продажи или ДДУ с платёжными документами и справкой застройщика о полной оплате, договор передачи жилья в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство и свидетельство о смерти наследодателя, договор дарения и документы о родстве, договор ренты;
• документы об оплате: расписки, платёжные поручения, банковские выписки;
• для единственного жилья — выписка из ЕГРН о правах отдельного лица по состоянию на дату регистрации продажи и, если незадолго до сделки покупалась новая квартира, документы, подтверждающие попадание покупки в 90-дневное окно;
• свидетельство о браке или брачный договор, если имущество приобреталось в браке.

Отдельный список для семейной льготы

Семейное освобождение требует доказать пять условий, поэтому комплект шире, и собирать его нужно на дату сделки, а не тогда, когда придёт требование:

1. Свидетельства о рождении обоих детей (или решения об усыновлении, документы об опеке).
2. Справки об очной форме обучения для детей 18–24 лет — за учебный год, на который приходится дата регистрации перехода права.
3. Вступившее в силу решение суда о признании ребёнка недееспособным — если льгота применяется по этому основанию (с 2026 года возраст такого ребёнка значения не имеет).
4. Договор купли-продажи или мены нового жилья и выписка из ЕГРН с датой регистрации перехода права — либо ДДУ, договор инвестирования или документы кооператива вместе с платёжными документами и справкой о полной оплате (о полной выплате паевого взноса).
5. Выписки из ЕГРН об основных характеристиках проданного и приобретённого объектов: общая площадь и кадастровая стоимость на 1 января года регистрации перехода права.
6. Выписки из ЕГРН о правах отдельного лица на каждого члена семьи — налогоплательщика, супруга, детей — для подтверждения, что совокупная доля в ином жилье, чья площадь или кадастровая стоимость больше показателя приобретаемого жилья, не превышает 50 %.
7. Свидетельство о браке — если новое жильё оформлено на супруга или доли распределены между членами семьи.
8. Для дома с участком — документы, подтверждающие одновременную продажу участка, дома и хозяйственных построек, и подтверждение того, что участок не использовался в предпринимательской деятельности.

Срок хранения. Налоговый кодекс требует обеспечивать сохранность документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, в течение пяти лет (пп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ). Это законодательный минимум; практический ориентир для конкретной сделки — держать документы как минимум до конца года, следующего за годом истечения срока камеральной проверки (если декларация подавалась), а документы о расходах на покупку жилья — бессрочно, поскольку они могут понадобиться при следующей сделке.

Что ответить на требование инспекции

Получить письмо из инспекции при освобождённой сделке — рядовая ситуация, а не признак нарушения. Алгоритм ответа:

1. Определите тип документа и его правовое основание. Информационное сообщение, запрос пояснений вне формальной процедуры и требование по пункту 1.2 статьи 88 НК РФ — разные документы. Последнее применяется, только когда декларация должна была быть подана, но отсутствует; при подтверждённом освобождении это не ваш случай, и отвечать нужно по существу вопроса инспекции, а не по формальным срокам этой нормы.
2. Проверьте срок ответа. Если инспекция прямо сослалась на пункт 1.2 статьи 88 НК РФ, на пояснения даётся пять рабочих дней со дня получения требования (п. 3, п. 1.2 ст. 88 НК РФ). Для обращения вне этой процедуры формального срока НК РФ не устанавливает, но ответить в разумный срок обычно разумно.
3. Сверьте фактические данные. Кадастровый номер, адрес, дату регистрации перехода права, сумму дохода — ошибка в исходных данных встречается и снимается простой сверкой с выпиской ЕГРН.
4. Назовите основание освобождения нормой. В пояснении должно быть прямо указано: доход освобождён на основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 3 (либо пункта 2.1) статьи 217.1 НК РФ, а декларация не представлена на основании пункта 4 статьи 229 НК РФ.
5. Приложите документы. Даже если формальной обязанности представлять их нет, разумно приложить подтверждающие документы к пояснению — это может снять вопрос без дальнейшей переписки. Если по этой же сделке всё-таки подана декларация с заявленным вычетом или льготой, инспекция вправе истребовать подтверждающие документы в рамках проверки такой декларации (п. 6 ст. 88 НК РФ).
6. Отправьте ответ и сохраните подтверждение. Через личный кабинет — квитанцию о приёме, лично — отметку о принятии, почтой — опись вложения.

Рабочая структура пояснения: кому и от кого (ФИО, ИНН, адрес); реквизиты требования или письма (номер и дата, если есть); описание сделки (объект, кадастровый номер, дата регистрации перехода права, цена); дата и основание возникновения права собственности; расчёт срока владения либо перечень выполненных условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ; вывод об освобождении дохода и о применении пункта 4 статьи 229 НК РФ; перечень приложений.

Частные ситуации:

• Инспекция считает срок от даты регистрации права, а не от полной оплаты по ДДУ. Приложите платёжные документы и справку застройщика о полной оплате и сошлитесь на абзац пункта 2 статьи 217.1 НК РФ о новостройках.
• Инспекция не видит второго ребёнка, родившегося после сделки. С 2026 года состав семьи для таких детей определяется на 30 апреля года, следующего за годом продажи; приложите свидетельство о рождении.
• Расчёт сделан от 70 % кадастровой стоимости. Если освобождение применяется, размер дохода значения не имеет: спорить нужно не о сумме, а об основании освобождения.
• Составлен акт проверки. На подачу письменных возражений даётся один месяц со дня получения акта (п. 6 ст. 100 НК РФ).

Важно: если освобождение действительно применяется, обязанности подавать декларацию нет, а значит, нет и состава для штрафа по статье 119 НК РФ. Штраф в 1 000 рублей за «нулевую» декларацию грозит тем, кто обязан был отчитаться, но не сделал этого, — например, продавцу, который не выдержал срок владения и рассчитывал на вычет в 1 000 000 рублей.

Пограничные ситуации, о которых чаще всего забывают

Нерезидент. С 2019 года освобождение по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ применяется независимо от налогового резидентства: нерезидент, выдержавший минимальный срок владения, налог не платит и декларацию не подаёт. Но если срок не выдержан, нерезидент платит 30 % со всей суммы дохода без права уменьшить доход на расходы и вычеты — ошибка в расчёте срока для него может обернуться начислением налога со всей цены продажи, а не только с прироста.

Использование в предпринимательской деятельности. Пункт 17.1 статьи 217 НК РФ не применяется к доходам от продажи имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. Однако с 2019 года из-под этого ограничения выведены жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные, садовые дома и доли в них: сдававшаяся в аренду квартира при выдержанном сроке владения освобождается. А вот для апартаментов, гаража или коммерческого помещения ограничение продолжает работать.

Статус иностранного агента. С 2026 года освобождение по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не применяется к доходам от продажи недвижимости, если продавец хотя бы один день календарного года, в котором получен доход, имел статус иностранного агента; срок владения в этом случае значения не имеет.

Продажа доли ребёнка. Если освобождается доход родителя, освобождаются и одновременно проданные доли его несовершеннолетних детей. Если же основание есть только у ребёнка (например, его доля унаследована три года назад, а родительская куплена год назад), освобождение по объекту будет частичным: по доле ребёнка декларация не нужна, по доле родителя — нужна.

Мена и договоры с рассрочкой. Мена для целей НДФЛ приравнивается к продаже, и правила освобождения к ней применяются так же. Момент дохода при рассрочке определяется по фактическому получению денег, а условия освобождения — на дату регистрации перехода права.

Временная линия для сделки 2026 года

Итоговый чек-лист

• Определите дату возникновения права собственности по документу, а не по памяти: наследство — день смерти наследодателя, ДДУ — дата полной оплаты, приватизация — дата договора передачи.
• Выясните применимый минимальный срок: три года при наследстве, дарении от близких, приватизации, ренте и для единственного жилья, пять лет — в остальных случаях; проверьте, не снижен ли срок законом вашего региона.
• Если срок не выдержан, последовательно проверьте все пять условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ, обращая особое внимание на дату покупки нового жилья и на сравнение площадей или кадастровых стоимостей (включая пятое условие — с 2026 года по обоим параметрам).
• При выполнении любого из оснований декларацию не подавайте: это прямое право по пункту 4 статьи 229 НК РФ.
• Соберите и сохраните комплект подтверждающих документов сразу после сделки, не дожидаясь вопросов инспекции.
• Получив обращение инспекции, определите его правовое основание и ответьте по существу, приложив документы; формальный пятидневный срок пункта 1.2 статьи 88 НК РФ применим, только если декларация была обязательна.
• Если ни одно основание не работает, переходите к расчёту налога: доход можно уменьшить на расходы либо на вычет в 1 000 000 рублей, а база облагается по ставке 13 % и 15 % с суммы свыше 2 400 000 рублей.

Источники

1. Налоговый кодекс РФ, статья 217 (пункт 17.1) — доходы, не подлежащие налогообложению
2. Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 — особенности освобождения доходов от продажи недвижимости
3. Налоговый кодекс РФ, статья 229 (пункт 4) — налоговая декларация
4. Налоговый кодекс РФ, статья 88 (пункты 1.2, 3, 6) — камеральная налоговая проверка
5. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ — официальное опубликование
6. Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ — официальный текст
7. ФНС России. Продажа недвижимого имущества: минимальный срок владения и декларирование
8. ФНС России. Условия освобождения от НДФЛ при продаже жилья семьями с двумя и более детьми
9. Статья 217.1 НК РФ с указанием изменяющих законов (ГАРАНТ)
10. Гражданский кодекс РФ, часть третья (наследственное право, ст. 1152)

Смотреть все публикации