Налоговый вычет по ипотеке в 2026 году: квартира и проценты

При покупке квартиры в ипотеку возникает не один вычет, а два самостоятельных: вычет по расходам на саму квартиру — в пределах 2 000 000 рублей, и вычет по фактически уплаченным банку процентам — в пределах 3 000 000 рублей. Это разные основания из подпунктов 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ с разными правилами переноса остатка и разными пакетами документов. Складывать их в «единый лимит 5 миллионов» нельзя: у каждого своя логика, а по процентам действует жёсткое ограничение — только один объект недвижимости за всю жизнь. При ставке НДФЛ 13% максимальный возврат по обоим вычетам составляет 650 000 рублей на человека, но при более высоком доходе он оказывается больше — из-за прогрессивной шкалы. Эти лимиты и правила действуют для прав на вычет, возникших начиная с 1 января 2014 года; для более ранних покупок применяется прежняя редакция закона — этот случай разобран отдельно ниже.

Два вычета по одной покупке

Формально закон описывает четыре имущественных вычета. Два из них относятся к продаже имущества и здесь не рассматриваются, а два — к приобретению жилья:

Эти вычеты не связаны между собой процедурно. Право на них возникает одновременно (в момент, когда жильё оформлено или передано по акту), но заявлять их можно в разные годы, в разном порядке и даже разными способами: например, основной вычет — через работодателя в текущем году, а процентный — декларацией по итогам года. Ключевое отличие: основной вычет привязан к сумме расходов на объект, а процентный — к сумме уже уплаченных процентов, которая растёт год за годом. Именно поэтому основной вычет обычно исчерпывается за один-два года, а процентный «тянется» столько, сколько человек платит по кредиту.

Второе принципиальное отличие — правила повторного использования. Неиспользованный остаток основного вычета можно добрать при покупке следующего жилья, если право на вычет возникло начиная с 1 января 2014 года: ФНС прямо указывает, что лимит 2 000 000 рублей применяется к совокупным расходам на один или несколько объектов. Процентный вычет так не работает: согласно пункту 8 статьи 220 НК РФ он «может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества», и недоиспользованный остаток лимита при переходе к другой квартире просто теряется.

Лимиты 2 млн и 3 млн рублей

Лимиты не менялись много лет и в 2026 году остаются прежними: 2 000 000 рублей по расходам на жильё (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ) и 3 000 000 рублей по процентам (п. 4 ст. 220 НК РФ). К моменту проверки материала — 25 июля 2026 года — эти суммы законом не менялись, поэтому ориентироваться нужно на действующие значения.

Важно понимать, что 2 млн и 3 млн — это лимиты вычета, то есть суммы, на которые уменьшается налоговая база, а не деньги к возврату. Возврат — это налог, пересчитанный с уменьшенной базы. Имущественные вычеты уменьшают основную налоговую базу по НДФЛ (п. 3 ст. 210 НК РФ) — то есть зарплату, вознаграждения по договорам ГПХ, доходы ИП на общей системе. К отдельным налоговым базам они не применяются: НДФЛ с дивидендов и с процентов по вкладам вычетом уменьшить нельзя, как бы велик ни был неиспользованный остаток.

Переходное правило: право возникло до 2014 года

Весь дальнейший расчёт и все лимиты в этой статье описывают режим, применяемый к правам на имущественный вычет, возникшим начиная с 1 января 2014 года. Если конкретный объект был куплен раньше — например, ипотека оформлена в 2011 году и проценты по ней платятся до сих пор, — действует прежняя редакция статьи 220 НК РФ, и от действующего режима её отличают три момента. Во-первых, лимит 3 000 000 рублей по процентам не применяется: ФНС поясняет, что вычет предоставляется в полной сумме фактически уплаченных процентов, без ограничения по сумме. Во-вторых, как и в действующем режиме, вычет по процентам относится к одному объекту недвижимости (это подтверждается и в разъяснениях ФНС). В-третьих, неиспользованный остаток основного вычета нельзя перенести на другой объект — эта возможность появилась только для прав, возникших начиная с 1 января 2014 года. При этом сама предельная сумма старого основного вычета не была единой для всех лет: она зависела от периода возникновения права и в разное время менялась (в частности, для прав, возникших в 2008–2013 годах, лимит составлял 2 000 000 рублей; для более ранних периодов действовали меньшие суммы) — ФНС поясняет порядок применения вычета до и после 1 января 2014 года. Поэтому при работе с конкретным старым объектом ориентироваться нужно не на текущий лимит 2 000 000 рублей, а на редакцию закона, действовавшую в год возникновения права по этому объекту. На практике это редкий случай для тех, кто впервые заявляет вычет в 2026 году: ниже везде, где не оговорено иное, речь идёт о преобладающей сегодня ситуации — праве, возникшем с 2014 года.

Почему 260 000 рублей — это не всегда потолок

С 2025 года основная налоговая база облагается по пятиступенчатой шкале: 13% — до 2,4 млн рублей дохода за год, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн, 22% — свыше 50 млн. Вычет «срезает» верхнюю часть базы, поэтому экономия считается по той ставке, которая к этой части фактически применялась.

При доходе до 2,4 млн рублей в год расчёт классический: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей по основному вычету и 3 000 000 × 13% = 390 000 рублей по процентам, всего 650 000 рублей.

При годовом доходе 5 000 000 рублей картина другая. Без вычета налог равен 2 400 000 × 13% + 2 600 000 × 15% = 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей. С основным вычетом база падает до 3 000 000 рублей, налог — 312 000 + 600 000 × 15% = 402 000 рублей. Экономия составляет 300 000 рублей, то есть 2 000 000 × 15%. Аналогично для сверхвысоких доходов предельная выгода по основному вычету теоретически доходит до 2 000 000 × 22% = 440 000 рублей, а по процентам — до 660 000 рублей.

Обратная ситуация тоже возможна: если облагаемого дохода за год меньше суммы вычета, вернуть «сверх удержанного» нельзя. Остаток переносится на будущие годы по пункту 9 статьи 220 НК РФ — «до полного их использования», без ограничения по числу лет. Подробнее о том, как устроены ступени шкалы и какие доходы в какую базу попадают, — в материале о прогрессивной шкале НДФЛ и налоговых базах.

Когда возникает право на вычет

Момент возникновения права определяет, за какой первый год можно вернуть налог. Ошибка здесь приводит к отказу: декларация за «слишком ранний» год не пройдёт камеральную проверку.

Новостройка по договору долевого участия

Право на вычет возникает с даты передачи объекта застройщиком по подписанному сторонами передаточному акту. Документами, подтверждающими право по подпункту 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ, выступают договор участия в долевом строительстве, передаточный акт (или иной документ о передаче объекта, подписанный сторонами) и документы, подтверждающие расходы. Регистрация права собственности в ЕГРН для заявления вычета по ДДУ не требуется — ФНС прямо разъясняет, что для дольщика достаточно договора и передаточного акта. Практически это означает: если акт подписан в декабре 2025 года, первым «вычетным» годом становится 2025-й, и декларацию за этот год можно подавать независимо от того, когда фактически будет зарегистрировано право собственности в ЕГРН — как правило, регистрация происходит позже и на дату возникновения права не влияет.

Вторичное жильё и земельный участок

При покупке по договору купли-продажи право возникает с даты государственной регистрации права собственности — она подтверждается выпиской из ЕГРН. По земельному участку, приобретённому под индивидуальное жилищное строительство, вычет предоставляется только после того, как на участке построен жилой дом и на него зарегистрировано право собственности: до этого расходы на землю в вычет не включаются.

Срок давности и «глубина» возврата

Само право на вычет не сгорает: заявить его можно в любой год после возникновения. Но вернуть переплаченный налог удастся не более чем за три года, предшествующих году обращения. Если квартира принята по акту в 2019 году, а декларации подаются в 2026 году, доступны 2023, 2024 и 2025 годы; налог за 2019–2022 годы возврату уже не подлежит, зато остаток вычета переносится вперёд и будет использоваться в 2026 году и далее.

Отдельное правило действует для пенсионеров. Пункт 10 статьи 220 НК РФ разрешает перенести имущественные вычеты на три предшествующих налоговых периода. Например, человек вышел на пенсию и принял квартиру по акту в 2026 году. Уже в 2026 году, не дожидаясь его окончания, он вправе подать декларации за 2025, 2024 и 2023 годы и перенести на них остаток вычета — при условии, что в этих периодах был облагаемый доход (такой порядок подтверждает ФНС). А вот вычет непосредственно за 2026 год из этого переноса не следует: доход за текущий год ещё не сформирован до его окончания, поэтому НДФЛ, удержанный в 2026 году, можно вернуть либо через уведомление работодателю прямо в течение года, либо декларацией, поданной уже в 2027 году, после того как 2026 год закончится. Это единственная категория, которой закон позволяет «идти назад» дальше обычной трёхлетней глубины возврата.

Расчёт основного вычета и процентов по годам

Самый частый вопрос — как два вычета сочетаются во времени. Разберём на сквозном примере (право на вычет возникает в 2026 году, то есть действует режим с лимитом 3 000 000 рублей по процентам).

Исходные данные (условный пример 1). Квартира по ДДУ стоимостью 6 000 000 рублей, акт подписан в 2026 году. Первоначальный взнос — 1 500 000 рублей, кредит — 4 500 000 рублей на 20 лет под 17% годовых, аннуитетный платёж — около 66 000 рублей в месяц. Покупатель — единственный собственник, годовой облагаемый доход — 2 400 000 рублей, удержанный НДФЛ — 312 000 рублей в год (ставка 13%).

При такой структуре платежей в первые годы почти весь взнос уходит на проценты: примерно 763 000 рублей в первый год, 757 000 — во второй, 751 000 — в третий и 744 000 — в четвёртый. Логично сначала полностью выбрать основной вычет, а затем применять процентный: остаток основного вычета переносится без ограничений, а лимит по процентам всё равно накапливается.

Год Вычет по квартире Уплачено процентов Проценты, учтённые в вычете Всего вычета за год Возврат НДФЛ
2026 2 000 000 763 000 400 000 2 400 000 312 000
2027 — 757 000 1 120 000 (363 000 перенос + 757 000) 1 120 000 145 600
2028 — 751 000 751 000 751 000 97 630
2029 — 744 000 729 000 (до лимита 3 000 000) 729 000 94 770
Итого 2 000 000 3 015 000 3 000 000 5 000 000 650 000

Что показывает расчёт:

  1. В 2026 году основной вычет 2 000 000 рублей уменьшил базу, но её остаток составил всего 400 000 рублей — только эту часть процентов удалось использовать. Оставшиеся 363 000 рублей уплаченных процентов не пропали: они перешли на 2027 год.
  2. Лимит 3 000 000 рублей исчерпался в 2029 году, хотя кредит рассчитан на 20 лет. Дальнейшие проценты (а их за весь срок будет более 11 млн рублей) на вычет уже не влияют.
  3. Общий возврат — 650 000 рублей за четыре года. Если бы доход был 1 800 000 рублей в год, та же сумма растянулась бы примерно на шесть лет.

Условный пример 2 (досрочное погашение). Те же параметры, но заёмщик гасит кредит полностью через 3 года, уплатив 2 271 000 рублей процентов. Лимит 3 000 000 рублей остаётся недобранным, и добрать его при покупке другой квартиры уже нельзя — вычет по процентам предоставляется только по одному объекту. Возврат составит 2 000 000 × 13% + 2 271 000 × 13% = 260 000 + 295 230 = 555 230 рублей.

Вычет по процентам: один объект и только фактическая уплата

Три правила, из-за которых чаще всего возникают споры и переплаты по ожиданиям.

Первое: вычет считается от уплаченных процентов, а не от суммы кредита. Ипотека на 4,5 млн рублей не даёт «автоматических» 3 млн вычета. Основанием служит справка банка о фактически уплаченных процентах за конкретный календарный год. Тело кредита в вычет не входит вообще — оно уже учтено в основном вычете как расход на покупку. Не входят также страховые премии, комиссии за ведение счёта, платежи за снижение ставки и штрафы за просрочку.

Второе: только один объект за всю жизнь. Пункт 8 статьи 220 НК РФ не допускает распределения лимита между несколькими квартирами. Если по первой ипотеке заявлено 900 000 рублей процентов, а затем куплена вторая квартира в кредит, оставшиеся 2 100 000 рублей лимита использовать нельзя. Это правило, как и сам лимит 3 000 000 рублей, действует для прав, возникших с 1 января 2014 года; для более ранних покупок применяется прежняя редакция закона без лимита по сумме, но также по одному объекту (см. выше). Отсюда практический вывод: при небольшой первой ипотеке иногда разумно вообще не заявлять процентный вычет и сохранить право для более крупного кредита в будущем. Такой выбор — осознанное решение, а не «резерв по умолчанию»: заявленный хотя бы раз вычет закрепляется за объектом окончательно.

Третье: проценты должны относиться к целевому кредиту на это же жильё. Потребительский кредит, взятый «на ремонт и первый взнос», процентный вычет не даёт, даже если деньги фактически ушли на квартиру: в договоре должна быть указана целевая направленность. Кредит на рефинансирование ипотеки права не лишает — подпункт 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ прямо упоминает такие займы, и ФНС подтверждает, что проценты при рефинансировании жилищных кредитов учитываются. При этом в договоре рефинансирования должна быть ссылка на первоначальный кредитный договор, иначе связь с объектом не прослеживается.

Особенности супругов

Жильё, купленное в браке, по умолчанию поступает в совместную собственность независимо от того, на кого оформлено и кто указан заёмщиком. Расходы тоже считаются общими. Отсюда следует главное: лимиты не делятся, а удваиваются на семью — каждый супруг имеет собственные 2 000 000 и 3 000 000 рублей.

Условный пример 3. Квартира стоит 9 000 000 рублей, куплена в 2026 году, кредит — 6 000 000 рублей. Оба супруга работают и платят НДФЛ. Расходы на квартиру распределяются так, чтобы каждому досталось не менее 2 000 000 рублей (например, поровну по 4 500 000). Каждый заявляет основной вычет 2 000 000 рублей — возврат 260 000 рублей на каждого при ставке 13%, 520 000 рублей на семью. Проценты за весь срок кредита составят, допустим, 5 400 000 рублей: их можно распределить, например, 3 000 000 рублей мужу и 2 400 000 рублей жене. Возврат по процентам — 390 000 и 312 000 рублей соответственно.

Практические тонкости распределения:

Отдельно стоит помнить про доли детей. Родители, оплатившие жильё в собственность несовершеннолетних детей, вправе учесть эти расходы в своём вычете (п. 6 ст. 220 НК РФ) в пределах общего лимита 2 000 000 рублей. Ребёнок при этом своё право на вычет в будущем не теряет.

Когда вычета не будет или он уменьшится

Пункт 5 статьи 220 НК РФ содержит два запрета, о которых часто узнают уже после отказа.

Расходы, оплаченные не из собственных средств. Из суммы вычета исключаются средства работодателя и иных лиц, материнский (семейный) капитал и выплаты из бюджета. Если квартира за 6 000 000 рублей частично оплачена материнским капиталом в размере 700 000 рублей, в расчёт расходов идут 5 300 000 рублей. На лимит 2 000 000 рублей это в данном случае не влияет, но при покупке недорогого жилья разница ощутима: квартира за 2 300 000 рублей с оплатой 900 000 рублей маткапитала даёт основной вычет только 1 400 000 рублей. Та же логика применяется к военной ипотеке: суммы, внесённые за счёт средств накопительно-ипотечной системы, из расходов исключаются, а вычет возможен только в части собственных доплат.

Сделки между взаимозависимыми лицами. Покупка у супруга, родителей, детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, опекуна или подопечного права на вычет не даёт вообще — независимо от реальности расчётов и рыночности цены. Покупка у тёщи, свёкра, двоюродных родственников под этот запрет не подпадает.

Ещё несколько ситуаций, снижающих сумму:

Документы по квартире и по процентам

Пакет удобно собирать двумя блоками, потому что они подтверждают разное: первый — сам факт и сумму приобретения, второй — уплату процентов.

По квартире (заявляется один раз):

По процентам (обновляется ежегодно):

Отдельную справку о доходах (бывшую 2-НДФЛ) прикладывать не обязательно: сведения от работодателей обычно подгружаются в личный кабинет налогоплательщика после сдачи ими годовой отчётности, ближе к концу февраля. Если к моменту подачи декларации эти данные ещё не появились в личном кабинете, это не мешает подать декларацию: доходы и удержанный налог можно указать самостоятельно на основании справки о доходах, полученной у работодателя, приложив её как подтверждающий документ.

Декларация, работодатель или упрощённый порядок

Три способа получения различаются скоростью, объёмом бумаг и гибкостью.

Параметр Декларация 3-НДФЛ Через работодателя Упрощённый порядок
Основание п. 7 ст. 220 НК РФ п. 8 ст. 220 НК РФ ст. 221.1 НК РФ
Когда можно после окончания соответствующего года; вернуть налог можно за 3 года, предшествующих году обращения в текущем году, до его окончания по окончании года, до 3 лет
Что подаётся декларация + все документы заявление в ЛК → уведомление работодателю предзаполненное заявление в ЛК
Срок проверки 3 месяца камеральной проверки подтверждение права — до 30 календарных дней камеральная проверка 30 дней
Результат возврат удержанного налога на счёт НДФЛ не удерживают из зарплаты возврат налога на счёт
Гибкость максимальная средняя минимальная

Декларация 3-НДФЛ. Универсальный вариант: позволяет заявить любые расходы, распределить их между супругами в произвольной пропорции, добавить отделку, объединить вычеты за три года. За 2025 год и далее применяется форма, утверждённая приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@: он действует с 1 января 2026 года и заменил приказ от 19.09.2024 № ЕД-7-11/757@. Если декларация подаётся только ради вычета, срок 30 апреля к ней не относится — сдать её можно в любой день года. После завершения камеральной проверки нужно распорядиться положительным сальдо единого налогового счёта, подав заявление о возврате. Порядок заполнения и типичные ошибки разобраны в отдельном материале о заполнении и подаче декларации 3-НДФЛ.

Через работодателя. Способ для тех, кто не хочет ждать окончания года. Заявление о подтверждении права подаётся через личный кабинет, инспекция проверяет его и направляет уведомление работодателю; пункт 8 статьи 220 НК РФ отводит на это не более 30 календарных дней. После получения уведомления работодатель перестаёт удерживать НДФЛ и возвращает налог, излишне удержанный с начала года. Минус — уведомление действует в пределах календарного года, и в январе процедуру нужно повторять; при смене работы — тоже.

Упрощённый порядок. Регулируется статьёй 221.1 НК РФ и, по данным ФНС, применяется к вычетам при покупке недвижимости и по ипотечным процентам с 21 мая 2021 года. Декларация и документы не нужны: инспекция сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете по сведениям, поступившим от банков — участников информационного обмена. Заявление формируется не позднее 20 марта по данным, полученным до 25 февраля, либо в течение 20 рабочих дней после поступления более поздних сведений. Камеральная проверка такого заявления сокращена до 30 дней, после её завершения решение принимается в течение трёх дней, а деньги перечисляются на указанный счёт.

Ограничения упрощённого порядка существенны: он работает только если банк передаёт сведения (участие добровольное), только по данным, поступившим начиная с 1 января года, следующего за годом возникновения права, и только в «стандартной» конфигурации. Нестандартное распределение между супругами, расходы на отделку, доли детей, рефинансирование с цепочкой договоров — всё это в предзаполненное заявление не попадёт, и потребуется декларация. Полезно учитывать и то, что с 1 сентября 2026 года в пункты 1, 3, 3.1 и 4 статьи 221.1 НК РФ вступают в силу изменения, внесённые Федеральным законом от 17.11.2025 № 418-ФЗ, поэтому состав и порядок формирования предзаполненных заявлений стоит сверять непосредственно в личном кабинете. Как устроен сервис и какие вычеты в нём отображаются, показано в обзоре личного кабинета налогоплательщика и упрощённых вычетов.

Как выбрать способ

  1. Нужны деньги сейчас, год ещё не закончился, есть один официальный работодатель → уведомление работодателю.
  2. Год закончился, сделка простая, единственный собственник, банк передаёт данные → упрощённый порядок, если заявление появилось в ЛК.
  3. Заявление в ЛК не появилось к апрелю, или есть отделка, доли детей, распределение между супругами, возврат сразу за три года → декларация 3-НДФЛ.
  4. Пенсионер, переносящий вычет на прошлые годы → декларации за прошлые периоды и отдельно — уведомление работодателю или декларация за текущий год после его окончания.

Порядок действий и проверка результата

Пошаговый алгоритм для типичной ситуации «квартира в ипотеку, вычет заявляется впервые»:

  1. Определите год возникновения права: передаточный акт (новостройка, без ожидания регистрации в ЕГРН) или дата регистрации в ЕГРН (вторичное жильё).
  2. Убедитесь, что в этом году был доход, облагаемый по основной базе, и НДФЛ действительно удерживался.
  3. Посчитайте расходы на квартиру за вычетом маткапитала, бюджетных субсидий и средств работодателя.
  4. Запросите в банке справку об уплаченных процентах за нужный год — по каждому году отдельно.
  5. Если состоите в браке — решите, кто и в какой пропорции заявляет расходы, и оформите соглашение.
  6. Выберите способ подачи по алгоритму выше.
  7. Заявите сначала основной вычет, затем проценты — так остаток лимита по процентам дольше сохраняет ценность.
  8. Отслеживайте ход камеральной проверки в личном кабинете и после её завершения подайте заявление о возврате с указанием реквизитов счёта.

Проверить результат несложно: в личном кабинете видно сумму подтверждённого вычета, использованную часть и остаток, переходящий на следующий год. Обязательно сверьте, что остаток по основному вычету и остаток по процентам отражены раздельно — их смешение в собственных расчётах приводит к неверным ожиданиям на следующий год. Если инспекция уменьшила заявленную сумму, в акте камеральной проверки будет указана причина: чаще всего это непринятые расходы на отделку, платёжные документы без связи с объектом или проценты, уплаченные до даты возникновения права.

Частые ошибки

Если параллельно вы оплачивали лечение, обучение или взносы по долгосрочным сбережениям, эти расходы заявляются в той же декларации, но по другим правилам и с собственными лимитами — их разбор приведён в статье о социальных вычетах на лечение и обучение. Сочетать имущественный и социальные вычеты в одном году имеет смысл только при достаточном доходе: социальные вычеты на будущие годы не переносятся, поэтому при нехватке базы разумнее сначала полностью использовать их, а имущественный сдвинуть вперёд.

Источники

Смотреть все публикации