• Главная
•  > 
• Публикации
•  > 
• Налог со сдачи квартиры в 2026 году: НДФЛ или самозанятость

Налог со сдачи квартиры в 2026 году: НДФЛ или самозанятость

Доход от сдачи квартиры облагается налогом всегда — вопрос только в том, по какой ставке и кто перечисляет деньги в бюджет. У собственника-физлица есть три законных варианта: платить НДФЛ по прогрессивной шкале от 13% до 22%, зарегистрироваться плательщиком налога на профессиональный доход (НПД) и платить 4% при аренде физлицу или 6% при аренде организации, либо оформить ИП с упрощённой системой или патентом. Выбор зависит от двух вещей: кто арендатор и что именно вы сдаёте. Ключевое ограничение — НПД применяется только к найму жилых помещений, для апартаментов, гаражей и коммерческих площадей этот режим закрыт.

Ниже разобрано, как считается налог в каждом сценарии, когда арендатор обязан удержать НДФЛ сам, какие сроки действуют для декларации и чеков и какой режим окажется выгоднее на одном и том же годовом доходе.

Кто платит налог при аренде квартиры

Плательщиком налога всегда остаётся собственник — тот, кто получает арендную плату. Арендатор может выступать техническим исполнителем обязанности (налоговым агентом), но экономически налог платится из дохода наймодателя.

Правовая основа простая. Доход от сдачи в аренду имущества, находящегося в России, прямо назван доходом от источников в Российской Федерации — подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ. Это значит, что налог возникает независимо от гражданства собственника, его налогового резидентства и от того, как оформлены отношения с жильцом: письменным договором найма, устной договорённостью или переводом на карту «за квартиру».

Дальше вилка определяется тремя фактами:

1. Кто арендатор. Организация или индивидуальный предприниматель — это налоговый агент по НДФЛ. Обычное физическое лицо агентом не является, и собственник декларирует доход сам.
2. Какой статус у собственника. Физлицо без специального статуса платит НДФЛ; плательщик НПД — налог на профессиональный доход; ИП — налог по выбранному режиму.
3. Что за объект. Жилое помещение (квартира, комната, дом) или нежилое (апартаменты, машино-место, кладовая, офис). От этого зависит сама возможность применять НПД.

Эта же логика описана в напоминаниях налоговой службы: доходы от сдачи имущества в аренду подлежат налогообложению и, если налог не удержан источником выплаты, — самостоятельному декларированию (материал ФНС России).

Отдельно стоит развести два понятия, которые в быту смешивают. Наём — это передача жилого помещения гражданину для проживания (глава 35 ГК РФ). Аренда — передача имущества юридическому лицу или предпринимателю. Для налоговых целей термины часто используются как синонимы, но в тексте 422-ФЗ и в разъяснениях они разделены, и именно формулировка «аренда (наём) жилых помещений» открывает доступ к НПД.

НДФЛ физлица и прогрессивная шкала

Если собственник не регистрировался как самозанятый или ИП, арендная плата попадает в основную налоговую базу по НДФЛ вместе с зарплатой, доходами по гражданско-правовым договорам и другими обычными доходами. С 2025 года к этой базе применяется пятиступенчатая шкала (пункт 1 статьи 224 НК РФ, введена Федеральным законом от 12.07.2024 № 176-ФЗ):

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения порога. Это критично для арендодателя: сама по себе квартира редко даёт доход больше 2,4 млн ₽ в год, но арендная плата суммируется с зарплатой, и «дорогой» частью базы оказывается именно она — как доход, задекларированный последним.

Подробный разбор ступеней и переходных правил — в материале о прогрессивной шкале НДФЛ и её применении к разным видам доходов.

Пример 1: аренда «поверх» высокой зарплаты

Исходные данные: зарплата за 2026 год — 2 200 000 ₽ (НДФЛ удержан работодателем), квартира сдана физическому лицу за 50 000 ₽ в месяц, за год — 600 000 ₽. Вычеты не заявляются.

• Совокупная основная база: 2 200 000 + 600 000 = 2 800 000 ₽.
• Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 ₽; (2 800 000 − 2 400 000) × 15% = 60 000 ₽. Итого 372 000 ₽.
• Работодатель уже удержал 2 200 000 × 13% = 286 000 ₽.
• К доплате по декларации: 372 000 − 286 000 = 86 000 ₽.

Фактическая нагрузка на арендный доход — 86 000 / 600 000 = 14,33%, а не 13%. Если бы зарплата составляла 1 500 000 ₽, вся аренда уложилась бы в первую ступень и налог с неё был бы ровно 78 000 ₽ (13%). Один и тот же арендный доход даёт разный налог — это и есть практическое следствие прогрессии.

Что уменьшает базу, а что нет

По общему правилу пункта 1 статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, а уменьшить их можно только на вычеты, прямо предусмотренные Налоговым кодексом. Физическое лицо без статуса ИП не вправе уменьшать арендный доход на расходы: ни на коммунальные платежи, ни на ремонт, ни на ипотечные проценты, ни на амортизацию. Профессиональный вычет по статье 221 НК РФ к договору аренды не применяется, потому что аренда — не выполнение работ и не оказание услуг по гражданско-правовому договору, а такой вычет предоставляется именно по доходам от работ и услуг.

Зато основную базу уменьшают обычные вычеты: стандартные на детей, социальные на лечение и обучение, имущественный при покупке жилья, вычет на долгосрочные сбережения. Виды и условия применения этих вычетов разобраны в материале о налоговых вычетах по НДФЛ. Это важный аргумент в пользу НДФЛ в отдельных ситуациях: если в том же году вы, например, заявляете имущественный вычет на покупку квартиры, арендный доход может быть полностью перекрыт вычетом, и налог к уплате окажется нулевым. У плательщика НПД такой возможности нет — доход, облагаемый профессиональным налогом, в базу по НДФЛ не входит и вычетами не уменьшается; подробнее о том, какие доходы вообще формируют вычитаемую базу и почему профессиональный доход в неё не встраивается, — в материале о налоге на профессиональный доход для самозанятых.

НПД 4% или 6%: условия применения

Налог на профессиональный доход регулируется Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Ставки установлены статьёй 10: 4% — по доходам от физических лиц, 6% — по доходам от организаций и индивидуальных предпринимателей. Ставка определяется статусом плательщика, а не видом объекта: одна и та же квартира, сданная соседу, даёт 4%, а сданная компании под жильё сотрудника — 6%.

Ключевые условия и ограничения:

• Только жилые помещения. Пункт 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ исключает из объекта НПД доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество — за исключением аренды (найма) жилых помещений. Сдача нежилого объекта под НПД не подпадает.
• Лимит дохода 2 400 000 ₽ в календарный год (пункт 8 части 2 статьи 4). При превышении право на режим утрачивается с даты превышения, и доход сверх лимита облагается уже по общим правилам.
• Нет обязательных страховых взносов. Взносы можно платить в СФР добровольно; без них период самозанятости не формирует страховой стаж для пенсии.
• Нет отчётности. Декларация по НПД не подаётся, налог считает сама инспекция на основании сформированных чеков.
• Налоговый вычет 10 000 ₽ (статья 12 закона № 422-ФЗ) уменьшает налог на 1% налоговой базы по ставке 4% и на 2% — по ставке 6%, пока лимит не исчерпан. Фактически первый период вы платите 3% и 4% соответственно.

Постановка на учёт занимает несколько минут в приложении «Мой налог», в веб-кабинете плательщика НПД, через Госуслуги или банк-партнёр (статья 5 закона № 422-ФЗ). Снятие с учёта — так же, по заявлению, в любой момент.

Срок уплаты — не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим (статья 11 закона № 422-ФЗ). До 12-го числа налоговый орган направляет в приложение уведомление с суммой. Если начисленный налог меньше 100 ₽, он переносится на следующий период.

Когда арендатор становится налоговым агентом

Это раздел, в котором чаще всего ошибаются обе стороны договора.

Арендатор — организация или ИП. Российская организация, предприниматель, обособленное подразделение иностранной компании, выплачивающие физлицу арендную плату, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать и перечислить НДФЛ (статья 226 НК РФ). Собственник получает «на руки» сумму за вычетом налога. Условие договора «арендодатель уплачивает налог самостоятельно» не освобождает компанию от обязанностей агента — это внутренняя договорённость, не имеющая налоговой силы.

Практические детали для арендатора-организации:

• Удержание производится при каждой фактической выплате, налог перечисляется в составе единого налогового платежа: по выплатам с 1-го по 22-е число — до 28-го числа того же месяца, по выплатам с 23-го по последнее число — до 5-го числа следующего месяца (пункт 6 статьи 226 НК РФ).
• Доход отражается в расчёте 6-НДФЛ с кодом 1400 — доходы от предоставления в аренду имущества (кроме транспортных средств и средств связи).
• Страховые взносы на арендную плату не начисляются: выплаты по договорам, связанным с передачей имущества в пользование, прямо исключены из объекта обложения пунктом 4 статьи 420 НК РФ.
• Если арендная плата — единственный доход собственника у этого агента, шкала применяется к нарастающему итогу по выплатам именно этого агента. Итоговый пересчёт по всем источникам делает инспекция, и при недоплате направляет налоговое уведомление со сроком уплаты не позднее 1 декабря следующего года (пункт 6 статьи 228 НК РФ). Декларацию в этом случае подавать не нужно.

Арендатор — обычное физическое лицо. Гражданин, снимающий квартиру для себя, налоговым агентом не является. Обязанность исчислить и уплатить налог лежит на собственнике — подпункт 1 пункта 1 статьи 228 НК РФ прямо относит к самостоятельно декларируемым доходы физлиц, полученные по договорам найма или аренды имущества от лиц, не являющихся налоговыми агентами.

Арендодатель — плательщик НПД. Обязанностей агента не возникает вообще. Доходы, облагаемые профессиональным налогом, освобождены от НДФЛ (часть 8 статьи 2 закона № 422-ФЗ). Но компания-арендатор сможет учесть арендную плату в расходах только при наличии чека из «Моего налога» (часть 1 статьи 15 закона № 422-ФЗ). Поэтому в договор с самозанятым обычно включают обязанность передавать чек и уведомлять об утрате статуса.

Сравнение режимов на одном годовом доходе

Обязательный ориентир — одинаковые исходные данные. Возьмём стандартный сценарий: квартира сдаётся физическому лицу за 60 000 ₽ в месяц, годовой доход — 720 000 ₽, других доходов у собственника нет, вычеты не заявляются.

Пояснения к расчётам:

• НДФЛ. 720 000 × 13% = 93 600 ₽. Вся сумма укладывается в первую ступень шкалы.
• НПД, первый год. Налог 720 000 × 4% = 28 800 ₽. Вычет по статье 12 закона № 422-ФЗ — 1% от базы, то есть 7 200 ₽ (лимит 10 000 ₽ не исчерпан). К уплате 21 600 ₽. Во второй год остаток вычета 2 800 ₽ уменьшит налог до 26 000 ₽, далее — полные 28 800 ₽.
• ИП на УСН. Налог 720 000 × 6% = 43 200 ₽. Фиксированные взносы за 2026 год — 57 390 ₽ (подпункт 1 пункта 1.2 статьи 430 НК РФ), плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽: (720 000 − 300 000) × 1% = 4 200 ₽. ИП без работников уменьшает налог на взносы полностью, поэтому УСН-налог обнуляется, но взносы 61 590 ₽ платить придётся.

При этих конкретных вводных данных НПД даёт наименьшую суммарную нагрузку среди рассмотренных режимов. Однако взносы ИП — не чистая потеря: они формируют пенсионный стаж и индивидуальный пенсионный коэффициент, чего самозанятость не даёт. При других суммах дохода, наличии вычетов по НДФЛ или ином статусе арендатора соотношение может измениться — вывод справедлив именно для заданных цифр.

Пример 2: тот же объект, но арендатор — организация

Компания снимает квартиру для сотрудника за 100 000 ₽ в месяц, годовой доход — 1 200 000 ₽. Условие сценария: организация-арендатор не является текущим или бывшим (менее двух лет назад) работодателем собственника квартиры — иначе применение НПД исключено (см. раздел «Пограничные ситуации»).

• Собственник без статуса: организация как агент удерживает 1 200 000 × 13% = 156 000 ₽, на руки — 1 044 000 ₽. Декларацию подавать не нужно, если это единственный доход.
• Собственник — плательщик НПД: ставка 6%, налог 1 200 000 × 6% = 72 000 ₽. В первый год вычет 2% от базы ограничен лимитом 10 000 ₽, поэтому к уплате 62 000 ₽, далее — 72 000 ₽. На руки в первый год — 1 138 000 ₽.

Разница в пользу НПД — 94 000 ₽ за год, при том что порог 2,4 млн ₽ ещё не достигнут. Но если ту же квартиру сдавать за 210 000 ₽ в месяц, годовой доход 2 520 000 ₽ превысит лимит уже в ноябре, и остаток года придётся закрывать НДФЛ — с удержанием агентом и по прогрессивной шкале.

Нежилые помещения и апартаменты: почему НПД не подходит

Регистрация самозанятости для сдачи апартаментов может привести к существенной переплате налога и штрафам. Апартаменты по своему правовому статусу относятся к нежилым помещениям: они не входят в жилищный фонд, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, исключение «аренда (наём) жилых помещений» из пункта 3 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ на них не распространяется, и доход под НПД не подпадает.

То же касается:

• машино-мест и гаражей;
• кладовых и хозяйственных помещений;
• офисов, торговых и складских площадей;
• зданий и земельных участков.

Последствия применения НПД к такому доходу неприятны: сформированные чеки не легализуют доход, налог 4% или 6% считается уплаченным ошибочно, а по-настоящему возникшая обязанность — НДФЛ по прогрессивной шкале либо налог по режиму ИП. При обнаружении такого нарушения инспекция вправе доначислить НДФЛ и пени, а также штраф по статьям 119 и 122 НК РФ.

Для нежилых объектов остаются два законных варианта: НДФЛ (с удержанием агентом, если арендатор — организация или ИП) либо регистрация ИП с УСН или патентом. Второй вариант часто оказывается не только выгоднее, но и безопаснее: систематическая сдача нежилой недвижимости с извлечением прибыли по своим признакам является предпринимательской деятельностью, а гражданин, ведущий её без регистрации, не вправе ссылаться на отсутствие статуса ИП (пункт 4 статьи 23 ГК РФ). На практике это создаёт риск не только штрафа за незаконное предпринимательство, но и доначисления НДС, поскольку освобождение по статье 145 НК РФ носит заявительный характер.

ИП на УСН или патенте: когда режим оправдан

Статус ИП имеет смысл рассматривать в четырёх ситуациях: доход превышает 2,4 млн ₽ в год; объект нежилой; квартир несколько и бизнес масштабируется; собственнику важен пенсионный стаж.

УСН «доходы» — 6% (в ряде регионов ставка снижена региональным законом). Налог уменьшается на страховые взносы: у ИП без работников — до нуля. Отчётность — одна декларация в год. Именно этот режим обычно закрывает диапазон дохода от 2,4 до нескольких миллионов рублей.

УСН «доходы минус расходы» для аренды жилья почти всегда невыгодна: реальных расходов у арендодателя мало, а минимальный налог в 1% от дохода платится в любом случае.

Патент (ПСН) рассчитывается не от фактического дохода, а от потенциально возможного, который устанавливает региональный закон отдельно по каждому объекту или по метражу. Патент выгоден там, где рыночная арендная плата заметно выше «потенциального дохода» по региональной норме, — то есть в крупных городах и для дорогих квартир. Стоимость патента также уменьшается на страховые взносы. Перед покупкой патент нужно рассчитывать через сервис ФНС по конкретному региону и объекту: разброс между субъектами кратный.

Важный момент по срокам: применять НПД и УСН одновременно нельзя, режимы несовместимы. Если ИП на УСН переходит на НПД, он обязан в течение месяца уведомить инспекцию о прекращении применения упрощёнки.

Декларация, чеки и сроки

Порядок отчётности полностью зависит от выбранного режима.

Режим НДФЛ, арендатор — физлицо. Собственник подаёт декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим (пункт 1 статьи 229 НК РФ), и уплачивает налог не позднее 15 июля (пункт 4 статьи 228 НК РФ). За доходы 2026 года — до 30.04.2027 и 15.07.2027 соответственно. Если срок выпадает на выходной, он переносится на ближайший рабочий день.

Декларация подаётся в инспекцию по месту жительства — проще всего через личный кабинет налогоплательщика, где большая часть полей заполняется автоматически. Форма 3-НДФЛ утверждается приказом ФНС и ежегодно уточняется; форма, применяемая с 2025 года, утверждена приказом ФНС России от 19.09.2024 № ЕД-7-11/757@, поэтому перед подачей стоит убедиться, что используется бланк за нужный налоговый период (раздел ФНС о НДФЛ). Общий порядок заполнения и подачи декларации, включая структуру разделов и типичные ошибки, разобран в материале о декларационной кампании и подаче 3-НДФЛ.

К декларации прикладывать договор найма закон не требует, но копия договора и выписка по счёту помогают снять вопросы инспекции о сумме дохода.

Режим НДФЛ, арендатор — организация или ИП. Декларация не подаётся: налог удержал агент. Исключение — если по итогам года из-за нескольких источников дохода образовалась недоплата по прогрессивной шкале; тогда инспекция сама направит налоговое уведомление со сроком уплаты не позднее 1 декабря.

Режим НПД. Декларации нет вообще. Обязанность одна — сформировать чек на каждое поступление арендной платы (статья 14 закона № 422-ФЗ). При расчёте наличными или электронными средствами платежа чек формируется в момент расчёта; при иных формах расчётов, включая перевод на банковский счёт, — не позднее 9-го числа месяца, следующего за месяцем получения денег. Чек передаётся арендатору на бумаге или в электронном виде (ссылка, QR-код, сообщение).

Временная линия по доходу 2026 года

Что входит в облагаемый доход: коммуналка, депозит, штрафы

Вопрос «облагается ли компенсация коммунальных платежей» решается по критерию фактического потребления. Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре практики по главе 23 НК РФ от 21.10.2015 указал: возмещение арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от фактического потребления и фиксируется счётчиками (электроэнергия, вода, газ), не образует экономической выгоды у наймодателя и не облагается НДФЛ. Это разъяснение судебной практики, обязательное для единообразного применения нижестоящими судами, а не норма закона, но именно на него ориентируется правоприменение.

Обратная ситуация — платежи, которые собственник обязан нести независимо от того, живёт ли кто-то в квартире: содержание и ремонт общего имущества, отопление, взносы на капремонт. Если арендатор возмещает их, у собственника возникает облагаемый доход.

Практический вывод для договора: разделяйте плату на постоянную часть (собственно наём) и переменную (услуги по счётчикам, оплачиваемые арендатором напрямую поставщикам или возмещаемые по показаниям). Тогда налоговая база формируется корректно и без спора.

Остальные суммы:

• Обеспечительный платёж (депозит), который возвращается при выезде, доходом не является: это способ обеспечения обязательства, а не оплата. Но если депозит зачтён в счёт последнего месяца проживания или удержан за ущерб и не возвращён, он превращается в доход и облагается в периоде удержания.
• Штрафы и неустойка за нарушение условий договора — облагаемый доход собственника.
• Плата за досрочное расторжение — облагаемый доход.
• Стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором безвозмездно и остающихся собственнику, образует доход в натуральной форме.

У плательщика НПД логика та же: чек формируется на всю полученную сумму, кроме возвращаемого депозита и коммунальных платежей по счётчикам, которые проходят транзитом.

Пограничные ситуации: нерезиденты, госслужащие, долевая собственность

Налоговые нерезиденты. Если собственник провёл в России менее 183 дней за 12 следующих подряд месяцев, он утрачивает статус налогового резидента. Доход от сдачи российской квартиры остаётся доходом от источников в РФ (статья 208 НК РФ), но облагается по ставке 30% (пункт 3 статьи 224 НК РФ), без вычетов и без прогрессивной шкалы. При этом закон № 422-ФЗ не устанавливает требования о налоговом резидентстве — режим доступен гражданам России и государств ЕАЭС по гражданству и постановке на учёт. Поэтому для нерезидента разница между 30% и 4% радикальна, и переход на НПД может заметно изменить налоговую нагрузку. Ставка 4% при этом сохраняется, только если арендатор — физлицо. Подробнее о критериях резидентства, подтверждающих документах и последствиях его утраты — в материале о налоговом резидентстве для целей НДФЛ.

Государственные и муниципальные служащие. По общему правилу им запрещено заниматься предпринимательской деятельностью, но пункт 4 части 2 статьи 4 закона № 422-ФЗ содержит специальное исключение: госслужащие вправе применять НПД исключительно в отношении доходов от сдачи в аренду (наём) жилых помещений. Любой другой доход под НПД для них недоступен.

Долевая и совместная собственность. Доход распределяется между собственниками пропорционально долям, и каждый отвечает за свою часть самостоятельно: подаёт декларацию или регистрируется плательщиком НПД. Лимит 2,4 млн ₽ считается по каждому человеку отдельно — при двух собственниках квартира может приносить до 4,8 млн ₽ в год и оставаться в режиме НПД. Для совместной собственности супругов долю определяет соглашение; если договор найма подписан одним супругом, а деньги поступают ему, налог формально исчисляется у него.

Аренда у текущего или бывшего работодателя. Пункт 8 части 2 статьи 6 закона № 422-ФЗ прямо исключает из-под НПД доходы от оказания услуг и выполнения работ заказчикам, которые являются или были работодателями плательщика менее двух лет назад. Формально наём жилого помещения не относится ни к услугам, ни к работам. Тем не менее позиция ФНС России, изложенная в письме от 03.08.2021 № СД-4-3/10980@, распространяет это ограничение и на аренду (наём) жилого помещения: доход от сдачи жилья текущему работодателю, а также бывшему работодателю, с которым трудовые отношения прекращены менее двух лет назад, не признаётся объектом НПД. Это разъяснение налоговой службы, а не норма самого закона № 422-ФЗ, но оно обязательно для налоговых органов при проверках, поэтому применять ставку 4% или 6% к такому арендатору нельзя — доход облагается НДФЛ на общих основаниях, с удержанием налога агентом, если арендатор является организацией или ИП. Соответственно, сценарий из примера 2 работает только тогда, когда арендатор-организация не связана с собственником трудовыми отношениями в этот двухлетний период.

Продажа квартиры, которую сдавали

Сдача жилья в наём не лишает собственника освобождения от НДФЛ при продаже по минимальному сроку владения — 3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения (статья 217.1 НК РФ). Статус плательщика НПД на это не влияет: НПД не применяется к доходам от продажи недвижимости в принципе. Для ИП с 2019 года действует специальное правило: освобождение по минимальному сроку владения распространяется и на жилые помещения, которые использовались в предпринимательской деятельности (абзац 4 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ). А вот нежилой объект, использовавшийся в бизнесе, под освобождение не подпадает — разбор последствий приведён в материале о налоге при продаже недвижимости и сроках владения.

Ответственность и как инспекция узнаёт о доходе

Последствия неуплаты складываются из трёх элементов:

• Штраф за непредставление декларации — 5% неуплаченной суммы за каждый полный и неполный месяц просрочки, но не менее 1 000 ₽ и не более 30% (статья 119 НК РФ).
• Штраф за неуплату налога — 20% от суммы, а при умышленном характере — 40% (статья 122 НК РФ).
• Пени за каждый день просрочки исходя из действующей ключевой ставки Банка России (статья 75 НК РФ).

Сам налог при этом никуда не исчезает: инспекция доначислит его за проверяемый период, а он может охватывать три предшествующих года.

Источники сведений у налогового органа вполне обыденные: договоры найма, поступающие от организаций-арендаторов расчёты 6-НДФЛ; данные о регистрации иностранных граждан по месту пребывания; обращения самих жильцов при конфликте; сведения от управляющих компаний и муниципальных жилищных инспекций; данные о втором и последующем жилье в собственности при отсутствии декларируемого дохода. Отдельный триггер — публичные объявления о сдаче квартиры с контактами собственника.

Если доход прошлых лет не декларировался, пункт 4 статьи 81 НК РФ освобождает от штрафа по статье 122 НК РФ только при одновременном соблюдении двух условий: уточнённая декларация подана до того момента, когда собственник узнал об обнаружении налоговым органом факта неотражения дохода или о назначении в отношении него выездной налоговой проверки за этот период, и до подачи уточнённой декларации уплачены недоимка и соответствующие пени. Само по себе опережение официального требования инспекции не гарантирует освобождения от штрафа, если налогоплательщик уже знал, что нарушение обнаружено. Порядок подачи уточнённой декларации разъяснён на странице ФНС России об уточнённых декларациях.

Алгоритм выбора режима и чек-лист документов

Последовательность решений короткая — четыре вопроса:

1. Объект жилой? Нет (апартаменты, гараж, кладовая, коммерческая площадь) → НПД исключён. Переходите к выбору между НДФЛ и ИП (УСН либо патент). Да → шаг 2.
2. Годовой доход укладывается в 2 400 000 ₽? Нет → НПД не закроет весь год; рассматривайте ИП на УСН или патенте. Да → шаг 3.
3. Кто арендатор и не является ли он текущим или бывшим (менее двух лет) работодателем? Если является — НПД для дохода от него не применяется, налог только НДФЛ. Если нет: физлицо → НПД 4%; организация или ИП → НПД 6%, с условием о передаче чеков в договоре.
4. Нужен ли пенсионный стаж и подтверждённые взносы? Да → сравните НПД с ИП на УСН: у ИП без работников налог обнуляется взносами, а стаж идёт. Нет → при доходе от физлица и без заявляемых вычетов по НДФЛ НПД, как правило, даёт наименьшую налоговую нагрузку среди рассмотренных сценариев, но итог зависит от суммы дохода, статуса арендатора и наличия вычетов — пересчитайте по своим цифрам.

Отдельная проверка для нерезидентов: при утрате налогового резидентства ставка НДФЛ становится 30%, поэтому переход на НПД (при жилом объекте и арендаторе-физлице) сокращает нагрузку в разы.

Чек-лист документов и действий арендодателя:

• договор найма (аренды) с разделением постоянной и переменной части платы;
• акт приёма-передачи квартиры с описью имущества и показаниями счётчиков;
• подтверждение способа расчётов: выписка по счёту или расписки;
• при НПД — регистрация в «Моём налоге» до получения первого платежа и чек на каждое поступление;
• при НПД с арендатором-организацией — условие договора о передаче чека, об уведомлении при снятии с учёта и проверка, что организация не является текущим или бывшим (менее двух лет) работодателем собственника;
• при НДФЛ с арендатором-физлицом — декларация 3-НДФЛ до 30 апреля и уплата до 15 июля;
• при НДФЛ с арендатором-организацией — сверка удержанных сумм по справке о доходах в личном кабинете;
• ежегодная проверка совокупного дохода: не превышен ли порог 2,4 млн ₽ (для НПД) и не сместилась ли база на вторую ступень шкалы (для НДФЛ).

Если по итогам расчёта разрыв между режимами оказывается небольшим, решающим становится не ставка, а сопутствующие эффекты: возможность заявить вычеты (только в НДФЛ), пенсионный стаж (только у ИП) и минимальная административная нагрузка (у НПД).

Источники

• Налоговый кодекс РФ, часть вторая — ст. 75, 81, 119, 122, 208, 210, 217, 217.1, 221, 224, 226, 228, 229, 420, 430.
• Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“» — ст. 2, 4, 5, 6, 10, 11, 12, 14, 15.
• ФНС России: о налогообложении и декларировании доходов от сдачи имущества в аренду.
• ФНС России: раздел «Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)» — ставки, порядок декларирования, форма 3-НДФЛ.
• ФНС России: специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» — порядок регистрации, ставки, вычет, чеки.
• Кабинет плательщика налога на профессиональный доход — формирование чеков и уплата налога.
• ФНС России, письмо от 03.08.2021 № СД-4-3/10980@ — о неприменении НПД к доходу от сдачи жилья текущему или бывшему (менее двух лет) работодателю; разъяснение, а не норма закона.
• ФНС России: порядок подачи уточнённых деклараций — условия освобождения от штрафа при самостоятельном исправлении ошибки.
• Гражданский кодекс РФ, часть первая — п. 4 ст. 23, о предпринимательской деятельности без регистрации.

Смотреть все публикации